Сделки с земельными участками по российскому законодательству

Описание

Содержание

Перечень сокращений………………………………………………………….3
Введение…………………………………………………………………………4
1. Правовое регулирование сделок с земельными участками……………….7
1.1. Понятие, виды сделок с земельными участками и требования к ним………………………………………………………………………….7
1.2. Земельный участок как объект сделки…………………………….14
2. Основные виды сделок по отчуждению земельных участков…………..23
2.1. Купля-продажа………………………………………………………23
2.2. Мена………………………………………………………………….30
2.3. Дарение………………………………………………………………33
2.4. Наследование………………………………………………………..36
2.5. Рента………………………………………………………………….47
3. Особый вид сделок с земельными участками на примере их аренды…..53
3.1. Правовое регулирование договора аренды земельного участка по законодательству РФ…………………………………………………….53
3.2. Проблемы и перспективы правового регулирования аренды земельных участков………………………………………………………69
Заключение……………………………………………………………………75
Список использованных источников и литературы…………………………79
Введение

В отечественном законодательстве земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней.
С принятием 12 декабря 1993 г. Конституции РФ было введено право частной собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ) . Это обусловило возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю .
Необходимым условием для формирования и развития земельного рынка являются гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение земельных участков .
Как объект рыночных отношений в ГК РФ земля приравнивается к недвижимости. Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п. Кроме того, земля – это уникальный природный ресурс, который имеет особый юридический статус.
В настоящий период возникает все больше и больше способов землевладения. В этой связи договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.
Сказанным объясняется актуальность темы исследования, которая заключается в том, что на сегодняшний день проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с конституционным провозглашением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.
Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения гражданско-правовых сделок с земельными участками.
Предмет исследования – нормы ЗК РФ, ГК РФ и иных федеральных законов.
Цель исследования – правовой анализ сделок с земельными участками.
Для достижения поставленной цели нами были сформулированы следующие задачи:
1) определить понятие и виды сделок с земельными участками, рассмотреть требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками;
2) изучить земельный участок как объект сделки;
3) дать правовую характеристику сделкам купли-продажи земельных участков;
4) рассмотреть договор мены земельных участков;
5) исследовать правовое регулирование дарения земельных участков;
6) изучить особенности наследования земельных участков;
7) проанализировать правовые основы договора ренты, предметом которого является земельный участок;
8) исследовать правовое регулирование договора аренды земельного участка по законодательству РФ;
9) выявить проблемы и обозначить перспективы правового регулирования аренды земельных участков.
Теоретическую базу исследования составили работы таких ученых-исследователей как А.Д. Александров, Л.К. Беджаше, А.В. Бурцев, М.И. Брагинский, А.В. Бурцев, Г.Е. Быстров, М.Х. Вахаев, Л.В. Воробьева, А.А. Гольцблат, Л.Ю. Грудцына, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, И.А. Иконицкая, В.М. Кособродов, А.Г. Нецветаев, Г.В. Романова, В.И. Сидоров, В.Х. Улюкаев, Л.Ф. Усманова, С.А. Чаркин, Р.Н. Шалайкин и др.
Эмпирическая база исследования представлена материалами практики ВАС РФ, ФАС округов, а также материалами Арбитражного суда РМЭ.
Методами исследования являются методы познания, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, статистический, исторический и другие методы анализа изучаемых явлений.
Структура работы определена ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. Правовое регулирование сделок с земельными участками

1.1. Понятие, виды сделок с земельными участками и требования к ним
Легальное определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ . Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Определения «сделки», предложенные научной доктриной, как правило, отражают указанное законоположение . В то же время встречаются и авторские определения. Так, Е.А. Суханова, справедливо указывая на волеизъявление субъекта как сущность сделки, понимает под ней осознанные, целенаправленные, волевые действия физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий . По мнению автора, сделка – это волеизъявление, адресованное субъектом другому лицу (лицам). Нельзя совершить сделку в отношении самого себя .
Исходя из сказанного, сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков. Аналогичное определение анализируемого понятия предложил А.В. Бурцев .
В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Примером односторонней сделки может служить завещание.
Основными юридическим фактами, порождающими, изменяющими, прекращающими гражданские права и обязанности, являются акты, выражающие согласованную волю двух сторон (двусторонние сделки) либо трех или более сторон (многосторонние сделки) .
Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон.
Сделки также разделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или другого блага. Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует . Поэтому возмездными могут быть только двусторонние и многосторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны .
В цивилистике существуют и иные критерии для классификации сделок. Например, реальные и консенсуальные, фидуциарные и нефидуциарные и пр.
Классификация сделок в гражданском праве, на наш взгляд, в полной мере применима и для сделок с земельными участками.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Одним из
2. Основные виды сделок по отчуждению земельных участков
2.1. Купля-продажа
Купля-продажа земельных участков регулируется общими положениями о купле-продаже (ст.ст. 454-491 ГК РФ), правилами о продаже недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ), а также ст. 37 ЗК РФ. При этом в регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющим правовой режим этого участка. Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате хозяйственной деятельности и т.п. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка .
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет . Предметом договора купли-продажи может быть только индивидуально определенное имущество. Поэтому в договоре купли-продажи земельного участка должны быть надлежащим образом определены его размер (площадь), границы, местоположение (адрес), целевое назначение, кадастровый номер. К договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка.
Исходя из положений ст. 550 ГК РФ договор продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение простой письменной формы договора влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора и цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Прежде всего, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение земельного участка. Другими словами, земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору купли-продажи, должен быть индивидуализирован. Индивидуализация может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием. Практически все необходимые сведения, индивидуализирующие земельный участок, можно получить из Государственного земельного кадастра. Он является единой государственной системой, устанавливающей процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельным участком, а также содержит совокупность сведений, документов об их месте расположения и правовом режиме. Первое характеризует земельный участок по площади и составу угодий, второе — природные и приобретенные свойства, влияющие на плодородие земли и степень ее загрязнения .
3. Особый вид сделок с земельными участками на примере их аренды
3.1. Правовое регулирование договора аренды земельного участка по законодательству РФ
Как отмечают исследователи, одним из наиболее распространенных видов сделок с землей является аренда земельных участков . Аренда обладает определенной спецификой, которая состоит в том, что рассматриваемая сделка не предполагает окончательное и бесповоротное отчуждение участка в собственность другого лица. В данном случае контрагент лишь приобретает право владения и пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением.
Порядок предоставления в аренду земельных участков определен ст. 22 ЗК РФ. Кроме того, общие вопросы аренды регулируются ГК РФ, на что указывает п. 2 ст. 22 ЗК РФ. К отношениям аренды земельных участков применимы положения § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» ГК РФ.
Таким образом, главными нормативно-правовыми актами регулятивного воздействия на договор аренды земельных участков в России являются ГК РФ и ЗК РФ, а также ряд других законодательных и иных актов. В юридической литературе также отмечается, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях — гражданское и земельное право . И.А. Иконицкая отмечает, что земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права .
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды земельного участка арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сторонами договора являются арендатор и арендодатель. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. Собственниками земельных участков могут являться: граждане и юридические лица (частная собственность) (ст. 15 ЗК РФ); муниципальные образования (муниципальная собственность) (ст. 19 ЗК РФ); Российская Федерация (федеральная собственность) и субъекты РФ (ст. ст. 17, 18 ЗК РФ). Кроме того, арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, в качестве арендодателей земельных участков могут выступать юридические и физические лица, публично-правовые образования в лице уполномоченных органов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. В то же время в силу прямого указания п. 3 ст. 15 ЗК РФ нельзя рассматривать в качестве арендодателя иностранного гражданина, лицо без гражданства, иностранные юридические лица, поскольку указанным субъектам запрещено приобретать, а, соответственно, владеть земельными участками на праве собственности, что является совершенно справедливым.
Арендаторами земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды (субаренды). Арендатором может быть любое лицо, поскольку иное не установлено законом. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные
Заключение

Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие основные выводы и предложения.
Земельный участок в праве рассматривается в двух аспектах: как особый природный ресурс и как объект недвижимости. Во втором случае он активно вовлекается в гражданский оборот на основе заключения различного рода сделок.
Сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков.
Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой отчуждение земельного участка и смену его собственника, являются купля-продажа, дарение и мена, рента, наследование земельных участков и земельных долей. Основной сделкой, направленной на передачу земельного участка во временное пользование, признается аренда.
Эти отношения урегулированы гражданским законодательством РФ с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.
Закон предъявляет ко всем без исключения гражданско-правовым сделкам с земельными участками определенные требования. Среди них:
— предметом сделок может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;
— наличие кадастрового паспорта (плана) земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке (договору);
— форма сделки простая письменная, за исключением сделок, заключение которых допустимо устно или законом предусмотрена нотариальная форма (т.е. удостоверение нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия);
— государственная регистрация сделки в случаях, установленных законом.
— сохранение целевого назначения земельного участка, которое может быть изменено лишь в установленном законном порядке;
— соблюдение минимальных размеров (минимальной площади) земельного участка в результате совершения сделки;
— при совершении сделок, влекущих отчуждение земельного участка, переход права собственности на него подлежит государственной регистрации.
Форма договора, направленного на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, должна быть, как правило, простой письменной. Договор ренты и завещание также подлежат нотариальному удостоверению. Договор аренды, заключенный между гражданами на срок не более 1 года, моет быть совершен устно. Кроме того, договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, договор краткосрочной аренды (на срок менее 1 года), пролонгированный на аналогичный срок. Несоблюдение формы договора и (или) условия о его государственной регистрации в случаях прямо установленных законом влечет его недействительность.
Заключая договор, направленный на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, стороны должны определить его предмет, т.е. индивидуализировать земельный участок, указав его площадь (размер), местонахождение (адрес), границы, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, иные характеристики земельного участка. Обязательным приложением к договору является кадастровый паспорт (план) земельного участка. Кроме того, стороны должны согласовать и иные существенные условия для договора соответствующего вида. Если предмет в договоре не определен (не указан кадастровый номер земельного участка и т.п.), не согласованы иные существенные условия, то договор считается незаключенным.
Анализ действующего законодательства РФ, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в сфере правового регулирования земельных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы, которые осложняют гражданский оборот земли. С целью совершенствования отечественного земельного законодательства предлагаем внести в действующий ЗК РФ следующие изменения и дополнения:
— включить в ЗК РФ специальную статью «Общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками», предусмотрев в ней следующие требования: сохранение целевого назначения участка; сохранение целевого использования для участков сельскохозяйственного назначения и, соответственно, разрешенного использования для земельных участков городов, иных поселений; наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке; соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования. В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений;
— внести в ст. 38 ЗК РФ положение о том, что субъекты РФ вправе устанавливать особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;
— определить в ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, взимаемой за земельные участки, имеющие различные виды целевого использования. В основу расчета следует положить принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. Поэтому если земельные участки имеют разное целевое назначение, то арендная плата за них вносится раздельно согласно их целевому назначению.
Кроме того, целесообразно внести изменения в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сократив предельный 49-летний срок аренды соответствующих земельных участков.
Указанные законодательные предложения, на наш взгляд, снимут правоприменительные трудности в сфере заключения гражданско-правовых сделок с земельными участками.

Список использованных источников и литературы

2. Специальная литература
2.1. Александров, А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков / А.Д. Александров // Юридический мир. — 2009. — № 1. — С. 61-64.
2.2. Башмаков, Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства / Г.С. Башмаков // Государство и право. — 2007. — № 8. – С. 18-21.
2.3. Беджаше, Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения / Л.К. Беджаше // Российская юстиция. – 2009. — № 17. – С. 26-30.
2.4. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2009. – 548 с.
2.5. Бурцев, А.В. Сделки с землей: понятие и виды / А.В. Бурцев // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. — № 1. – С. 14-15.
2.6. Быстров, Г.Е. Сделки с земельными участками и оборот земель: теория, законодательство / Г.Е. Быстров // Аграрное и земельное право. — 2007. — № 8. — С. 4-20.
2.7. Вахаев, М.Х. Особенности некоторых сделок с землей / М.В. Вахаев // Право и экономика. — 2009. — № 5. — С. 3-6.
2.8. Воробьева, Л.В. Земельное право Российской Федерации: практическое пособие / Л.В. Воробьева. — М.: Юрайт-Издат, 2011. — 92 с.
2.9. Гольцблат, А.А. Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. – М., 2008. – 97 с.
2.10. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1: 8-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК ВЕЛБИ, Изд-во Проспект, 2008. – 900 с.