Особенности и проблемы правового регулирования купли-продажи недвижимости

Описание

СОДЕРЖАНИЕ

Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов……………………………………………………………………………..3
Введение……………………………………………………………………………..4
1. Правовой режим недвижимого имущества…………………………………….6
1.1. Понятие и виды недвижимого имущества……………………………….6
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………………………………………………..22
2. Проблемы правового регулирования купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………….32
2.1. Особенности купли-продажи жилых помещений……………………..32
2.2. Правовые аспекты купли-продажи нежилых помещений…………….45
Заключение…………………………………………………………………………54
Список использованных источников и литературы……………………………..58
Приложения

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ, УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ, СИМВОЛОВ, ЕДИНИЦ И ТЕРМИНОВ

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
г. — год
п. — пункт
РФ – Российская Федерация
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
ст. — статья
т.д. – так далее
т.п. – тому подобное
ФАС — федеральный арбитражный суд
ФЗ – федеральный закон
ч. — часть

ВВЕДЕНИЕ

Современное российское законодательство позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. В основном всё это относится к зданиям и сооружениям .
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте .
По данным Росреестра в 2009 г. общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним составило 25 004 995, в 2010 г. – 25 261 196 в 2011 г. — 26 430 672. При этом общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 2009 г. составило 10 267 611, в 2010 г. – 10 964 318, в 2011 г. — 11 308 622 . При этом доля сделок с жилыми помещениями от общего количества сделок составляет в среднем 42-43%.
Указанные цифры, безусловно, свидетельствуют о росте сделок с недвижимостью, в т.ч. с жилыми помещениями.
В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, купли-продажи недвижимого имущества очень актуальна.
Кроме того, теоретическое знание сущности недвижимого имущества, её правовых аспектов раскрытых и законодательно зафиксированных в Кодексах, Федеральных законах и иных нормативно-правовых актах принимаемых в соответствии с ними, необходимы не только как для будущего юриста, но прежде всего, как субъекта рассматриваемых гражданских правоотношений. Ведь именно субъект (физическое или юридическое лицо) является участником гражданско-правовых сделок с недвижимостью.
Таким образом, актуальность темы заключается в том, что сделки с недвижимым имуществом, особенно купля-продажа, сегодня преобладают в гражданском обороте. Кроме того, вопросам правового регулирования недвижимого имущества посвящено мало специальной литературы.
Объект исследования – общественные отношения в сфере купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет исследования – нормы гражданского законодательства РФ, регулирующие правовой статус недвижимого имущества и порядок совершения его купли-продажи.
Целью исследования является анализ правового режима недвижимого имущества, особенностей купли-продажи с недвижимостью и порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) определить понятие недвижимого имущества;
2) изучить порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) исследовать особенности купли-продажи с отдельными объектами недвижимости: с жилыми и нежилыми помещениями.
В качестве теоретической основы дипломной работы использованы нормативно-правовые акты, справочно-методическая литература, периодическая литература, Интернет-ресурсы и труды таких ученых юристов как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.А. Алексеев, П.В. Крашенинников, С.П. Гришаев Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова и др.
При написании работы применялся метод диалектического познания, частно-научные методы, методы конкретных социальных исследований, анализа и комплексное исследование текущего законодательства.

1. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало с времён римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введён Петром 1 в 1714 году в указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует Свод гражданских законов России .
Так, статья 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть отдельных объектов недвижимости, например, в соответствии со статьёй 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».
В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено статьёй 21 введённого в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР . В соответствии со статьёй 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов.
2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Особенности купли-продажи жилых помещений
Раскрывая право собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим, ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ) .
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильём через гражданско-правовые сделки. Так собственники вправе совершить сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане – собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями .
Бесспорно, чаще всего гражданско-правовые отношения возникают по поводу приобретения, отчуждения жилья, то есть по поводу купли-продажи жилого помещения, поэтому данный подраздел будет направлен на раскрытие особенностей именно этого вида сделок.
Итак, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определённую денежную сумму.
ГК РФ ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи, путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550)1. Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции – органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.
Существенным условием договора купли–продажи жилого помещения является цена этого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения, то договор о его продаже считается незаключённым. При этом не применяется правило, гласящее, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Цена жилого помещения определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут воспользоваться услугами профессионального оценщика.
Ещё одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть:
1) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в жилом помещении (к ним относятся: супруг, дети и родители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут
Анализ норм ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
Во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
Во-вторых, единые регистрирующие органы – учреждения юстиции по регистрации прав;
В-третьих, единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем – субъектов Российской Федерации, впоследствии – России в целом;
В-четвёртых, открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление .
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п. 1 ст. 8 ГК РФ .
Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы правоустанавливающим документам; учет прав на

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие выводы и предложения.
Рассмотренное в начале работы понятие недвижимого имущества не только раскрывает предмет недвижимости, но и показывает, что существуют проблемы в том, что следует относить к недвижимости, с точки зрения однозначности восприятия. Высокая стоимость или государственная регистрация некоторых объектов (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) не меняют их содержания, в сущности своей они всё-таки остаются движимым имуществом.
Любые сделки с недвижимостью, в т.ч. купля-продажа, подлежат государственной регистрации в органах Росреестра.
Купля-продажа жилых и нежилых помещений – наиболее распространенный в современных условиях вид сделок с недвижимостью.
Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
Договор предполагает переход права собственности от продавца к покупателю. При купле-продаже жилых помещений регистрации подлежит как договор, так и переход права, при купле-продаже недвижимости – только переход права.
Данные договоры совершаются в простой письменной форме, несоблюдение которой влечет их недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным и приобретает юридическую силу со дня его государственной регистрации, в то время как договор купли-продажи нежилого помещения – со дня подписания сторонами.
Существенными условием купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена. Предмет договора предполагает индивидуализацию объекта недвижимости с указанием его технических характеристик, места нахождения, общей площади, кадастрового номера и т.п. Цена устанавливается по соглашению сторон. При этом правило цене, взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к купле-продаже недвижимости не применимо. Дополнительно закон называет существенным условием договора купли-продажи жилого помещения указание в нем лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жильем. Невключение в договор указанных существенных условий дает основание признавать его незаключенным.
Документом, подтверждающим право собственности, возникшее у покупателя, является Свидетельство о праве, установленной формы. Право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации, т.е. с даты внесения регистратором в ЕГРП соответствующей записи.
Договор купли-продажи недвижимости является двусторонним, возмездным и консенсуальным.
По договору продавец обязуется передать недвижимое имущество (жилое, нежилое помещение) в собственность покупателя, а покупатель обязуется оплатить за это имущество установленную цену.
Продавец обещан передать покупателю жилое или нежилое помещение надлежащего качества. При этом качественным признается такое помещение, которое отвечает предъявляемым к нему требованиям безопасности, гигиены комфортности, санитарно-гигиеническим требованиям и т.п. При нарушении продавцом условия о качестве покупатель вправе требовать:
— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если нарушение требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) является существенным, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Передача имущества осуществляется по передаточному акту. Силу такого акта может иметь и сам договор купли-продажи.
Анализ судебной практики, законодательства и научной литературы по теме исследования позволяет прийти к выводу о том, что сегодня существуют определенные проблемы в сфере купли-продажи недвижимого имущества. Поэтому стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации этой политики должны стать:
— вовлечение в гражданский оборот недвижимости;
— обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;
— становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
— функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Безусловно, важную роль в эффективности государственной политики в сфере недвижимости играет нормативно-правовая база, которая должна быть четкой и единообразной.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. Его нормы должны гарантировать надёжность регистрации прав на недвижимость, доверие к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
Важно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости, сделав его единым, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Необходимо также внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости.
Последовательное осуществление указанных предложений позволит обеспечить правовую защищенность субъектов гражданского оборота при осуществлении сделок с недвижимостью, в т.ч. купли-продажи.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Раздел 2. Специальная литература
1 Алексеев, В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А. Алексеев. – М.: МЦФЭР, 2009. – 292 с.
2 Василевская, Л.Ю. Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: Общее и особенное в государственно-правовом регулировании / Л.Ю. Василевская // Правосудие в Поволжье. — 2008. — № 4. – С. 18-35.
3 Гришаев, С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) / С.П. Гришаев. – М.: Пресс, 2010. – 399 с.
4 Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. – 560 с.
5 Дмитриев, А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании / А.В. Дмитриев // Законодательство. — 2010. — № 11 – С. 21-37.
6 Дмитриев, А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт России / А.В. Дмитриев // Законодательство. — 2009. — № 7. – С. 11-29.
7 Зайнулина, Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Автореф. дисс. … канд. эконом. Наук / Т.Г. Зайнулина. — Ростов н/Д, 2008. – 24 с.
8 Зрелов, А.П. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты / А.П. Зрелов, М.В. Краснов, О.К. Чеснокова. — М.: ЮрайтИздат, 2008. – 280 с.
9 Калачёва, С.А. Сделки с недвижимостью / С.А. Калачева. — М.: «Книга-сервис», 2009. -160 с.
10 Калпин, А.Г. Гражданское право: Учебник. – Часть первая / А.Г. Калпин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2008. – 564 с.