Договор ренты. Проблемы теории и практики

Описание

Содержание
Список сокращений 3
Введение 4
1. Понятие и классификация договора ренты 7
1.1. Исторические предпосылки становления договора ренты 7
1.2. Современные зарубежные аналоги договора пожизненной ренты 18
2. Правовое регулирование видов договора ренты 30
2.1. Договор пожизненной ренты 30
2.2. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением 33
3. Правовое положение сторон договора его форма и государственная регистрация 39
3.1. Правовое положение сторон договора 39
3.2. Форма и государственная регистрация договора 43
4. Вопрос о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением 54
Заключение 76
Список использованных источников и литературы 79

Список сокращений
ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
г. — год
ГГУ – Германское гражданское уложение
ГК РСФСР – Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
гл. — глава
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
п. – пункт
РФ – Российская Федерация
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
ст. — статья
т.д. – так далее
т.к. – так как
т.п. – тому подобное
ФГК – Французский гражданский кодекс
ФЗ – федеральный закон
ч. — часть

Введение
Для исследования в своей дипломной работе я выбрала тему: «Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. История становления и практика применения», так как рента новый институт в гражданском законодательстве РФ.
Исторически договор ренты является конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решить средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь — пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств, в первую очередь, на содержание граждан.
Как говорят специалисты, демографическая ситуация в нашей стране оставляет желать лучшего. Нация стареет. Сотни тысяч пенсионеров оказываются «на руках» у государства, которое обеспечить им достойную старость не в состоянии. Как выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией, который по собственной квартире-то еле передвигается? В принципе, в этих словах и кроется один из вариантов решения проблемы. Да, вариант рисковый, может быть, даже где-то слишком сложный для понимания пенсионера, не отличающегося юридической грамотностью, но, тем не менее, вполне доступный. Квартира «обменивается» на уход в течение всей жизни.
Я считаю, что проблемы рентных отношений становятся особенно актуальными в теории гражданского права. Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относятся к тем договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры в юридической литературе, которые и на сегодняшний день не прекращаются. Об этом свидетельствует анализ судебной и нотариальной практики, так как количество споров, возникающих при расторжении договоров пожизненной ренты, а особенно при расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением, систематически возрастает.
Исследование данного вопроса требует глубокого и детального изучения.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с заключением, исполнением и прекращением договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Предмет исследования – нормы гражданского законодательства, регулирующие договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Целью исследования моей дипломной работы является комплексный анализ и изучение договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также изучение истории становления этих договоров и практики их применения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) рассмотреть исторические предпосылки становления договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
2) рассмотреть современные зарубежные аналоги договора пожизненной ренты.
3) изучить правовое регулирование договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
4) дать правовую характеристику договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
5) проанализировать правовое положение сторон договора;
6) рассмотреть форму и государственную регистрацию договоров;
7) проанализировать вопрос о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
Теоретическую основу работы составили публикации дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности, по данному вопросу писали: М.И. Брагинский, М.И. Бару, В.В. Витрянский, А.Н. Гуев, В.С. Ем, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, С.А. Хохлов, А.П. Сергеев, В.И. Цыбуленко и др.
Методы исследования – общенаучные методы познания, а также специальные: исторический, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, метод комплексного исследования текущего законодательства и другие методы анализа изучаемых явлений.
Работа состоит из введения, 4 глав, 5 параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. Понятие и классификация договора ренты
1.1. Исторические предпосылки становления договора ренты
Человек всегда стремится получать прибыль без существенных физических и умственных усилий или денежных затрат. Такая возможность предоставляется при заключении договора ренты благодаря уникальным свойствам данного способа присвоения прибавочного продукта.
Специфика рентных отношений заключается в следующем. Собственник, передавший имущество под выплату периодических платежей или натурального содержания, фактически не несет затрат, связанных с бременем права собственности. Однако он получает стабильный доход за переданную вещь, сохраняя на нее при этом право пожизненного пользования.
Несомненная выгодность рентных сделок подтверждается рядом обстоятельств. Во-первых, в отличие от арендодателя, получатель ренты не обязан нести расходы по содержанию отчужденного имущества. Самыми обременительными из них нам представляются затраты на капитальный ремонт арендованного имущества. При этом, как упоминалось выше, бывший владелец рентного капитала может сохранить право пожизненного пользования имущества, переданного под выплату ренты.
Во-вторых, в отличие от купли-продажи, собственник имущества, отчуждаемого в качестве рентного капитала, вправе рассчитывать не только на оплату его стоимости, но и на периодическое содержание.
Таким образом, рентные договоры являются одними из наиболее экономически выгодных сделок, урегулированных действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) . Необходимо отметить, что современный ГК РФ является одним из
2. Правовое регулирование видов договора ренты
2.1. Договор пожизненной ренты
По договору пожизненной ренты рентные платежи выплачиваются плательщиком в течение срока жизни получателя рентных платежей.
Данный договор отличается от договора постоянной ренты срочным характером обязательств плательщика перед получателем ренты.
Сторонами договора постоянной ренты также являются плательщик и получатель ренты. При этом в законе предусматриваются особые правила в отношении субъектов, которые могут выступать на стороне получателя по договору пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ ), отличающие пожизненную ренту от другого вида договора ренты — постоянной ренты.
Получателем пожизненной ренты может выступать только гражданин, который передает имущество под выплату ренты, либо иной гражданин, указанный собственником имущества. В этом случае договор ренты является договором в пользу третьего лица (выгодоприобретателя). Последний вправе требовать выплаты пожизненной ренты в его пользу после сообщения плательщику о намерении воспользоваться указанным в договоре правом (п. 2 ст. 430 ГК РФ). В случае отказа выгодоприобретателя от своего права, лицо, передавшее имущество под выплату ренты, может воспользоваться правом получения рентных платежей, если это не противоречит положениям закона или договора.
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма соответствует п. 1 ст. 166 ГК РФ , то есть сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.
Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (получателей). При этом их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное не установлено договором. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты распределяется в равных долях между другими получателями, если договором пожизненной ренты не установлены иные правила. Договор ренты прекращается со смертью либо признанием в установленном порядке умершим последнего получателя рентных платежей.
Предметом договора пожизненной ренты наряду с передаваемым имуществом выступают рентные платежи (пожизненная рента).
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, которая подлежит выплате получателю ренты периодически в течение всей его жизни (ст. 597 ГК РФ). Указанная норма закона сформулирована императивно, что исключает возможность выплаты ренты в натуральном выражении. Это отличительная особенность договора пожизненной ренты по сравнению с договором постоянной ренты.
Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ. Если в субъекте РФ такой показатель не установлен, то применяется величина прожиточного минимума надушу населения в целом по РФ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна величине прожиточного минимума в субъекте РФ, а при ее отсутствии – в целом по РФ. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318 ГК РФ. Из нее вытекает, что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству
3. Правовое положение сторон договора его форма и государственная регистрация
3.1. Правовое положение сторон договора
Сторонами договора ренты выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) – лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) – лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту) .
В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности – пожизненного содержания с иждивением могут выступать исключительно граждане. В зависимости от условий договора различают следующие типы получателей ренты:
— бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежащего на праве общей собственности);
— третье лицо (лица);
— бывший собственник и третье лицо (лица).
Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.
При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами последнего, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. Если не назван выгодоприобретатель – получатель ренты, договор следует считать не заключенным .
Особый порядок действует в случаях, в которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Если один из получателей умер, вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). Приращение долей каждого из них должно быть равным.
В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть отчуждено путем применения правил о переходе прав в порядке их уступки (ст. 382 – 390 ГК РФ), реорганизация юридического лица (ст. 57, 58), наследовании, права на получение пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением не переходят к другому лицу. Однако лицо, передающее имущество под выплату ренты, может назначить ее выплату на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК РФ). И в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключил с ним договор ренты.
Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора умерло, договор признается ничтожным. Договор пожизненной ренты должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК РФ) соответствует п. 1 ст. 166, то есть сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК РФ .
Главная причина того, что получателем ренты может быть только физическое лицо, заключается в том, что у юридического лица отсутствуют потребности в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате ритуальных услуг, а следовательно, и не требуется обеспечивать их удовлетворение путем предоставления содержания с иждивением.
4. Вопрос о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением
В литературе обсуждается вопрос о соотношении договора пожизненного содержания с иждивением и договора пожизненной ренты. Можно выделить следующие подходы по этому вопросу.
В соответствии с первой точкой зрения договор пожизненного содержания с иждивением является самостоятельным договором. Согласно другой точке зрения договор пожизненного содержания с иждивением является подвидом договора пожизненной ренты (например, М.И. Брагинский).
Сторонники первого подхода (например, А.П.Сергеев), обосновывая самостоятельность договора пожизненного содержания, ссылаются на то, что существует ряд существенных признаков, отличающих пожизненное содержание от пожизненной ренты .
Большинство авторов, указывают, как правило, на два существенных отличия. От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается в первую очередь тем, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимое имущество, причем как жилое, так и нежилое. Второе существенное отличие заключается в форме и объеме рентных платежей. В договоре пожизненной ренты, по общему правилу, допускается только денежная форма рентных платежей. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма ренты – это обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также уход за ним, если это необходимо по состоянию здоровья получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Закон допускает, что договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение
Заключение
Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие основные выводы.
Рентные отношения в России получили свое практическое применение лишь в советский период. Однако рента применялась не часто, поскольку частная собственность и ростовщичество были запрещены. Постепенно, по мере того как советское законодательство позволяло иметь гражданам в личной собственности жилые дома, рентные правоотношения получили широкое распространение и даже получили свое легальное закрепление в ГК РСФСР 1964 г. Впоследствии нормы советского Кодекса о ренте с определенными изменениями «перекочевали» в ГК РФ 1996 г.
Сегодня рентные правоотношения регламентированы гл. 33 Кодекса. Необходимо отметить, что данная договорная конструкция заимствована из зарубежного законодательства и в частности из Германского гражданского уложения.
Вообще рента впервые получила законодательное закрепление во Французском гражданском кодексе (1804 г.). Таким образом, на Западе данный вид правоотношений известен уже достаточно давно (более 200 лет), в то время в России практика их применения еще незначительна.
За столь длительную историю существования рентные правоотношения в западно-европейских странах значительно модернизировались. Сегодня в Англии, Германии, Франции и др. государствах активно заключаются договоры ренты со страховыми компаниями, которые обязуются за определенный денежный взнос уплачивать в пользу лица ежемесячное содержание. Таким образом, в зарубежных государствах рента представляет нечто среднее между куплей-продажей, страхованием и социальным обеспечением в рамках пенсионной системы.
В России подобных механизмов для использования договора ренты пока нет.
По юридической природе договор пожизненной ренты, а равно договор пожизненного содержания с иждивением, предусмотренный российским гражданским законодательством, являются возмездными, реальными или консенсуальными, односторонними или двусторонними, алеаторными (рисковыми), длящимися, фидуциарными (лично-доверительными).
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты. Принципиальное отличие этих договоров состоит в том, что предметом пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость. Обязательство должника по договору пожизненного содержания носит денежный характер, а по договору пожизненного содержания с иждивением – натуральный характер (выполнение работ, услуг, приобретение товаров для обеспечения жизненно необходимых потребностей получателя ренты).
Сторонами данных видов договоров являются получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник). Получателем ренты может быть только физическое лицо – гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лиц. Последствия выбытия одной из сторон в сделке неодинаковы. Так, смерть получателя ренты влечет прекращение договора (если только не предусмотрена множественность лиц на стороне рентного кредитора; в этом случае договор прекращается со смертью последнего из получателей ренты). Смерть гражданина (реорганизация юридического лица) не влекут прекращение договора ренты, т.к. обязательство по выплате ренты переходит к наследникам (правопреемникам).
Срок действия данных договоров ограничен периодом жизни получателя ренты.
Договор ренты должен быть совершен в письменной форме путем составления единого документа, содержащего все существенные условия и подписанного сторонами.
Договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации.
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что в применении договора пожизненной ренты возникают определенные трудности. Так, неоднозначно судами неоднозначно решаются вопросы в случаях, когда получатель ренты умер до государственной регистрации договора, либо когда получатель ренты пережил плательщика ренты. При рассмотрении споров, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением, суды по-разному подходят к квалификации «существенного нарушения» плательщиком ренты своих обязательств и т.п. В данной связи целесообразно разработать и принять постановление Пленума ВС РФ, где были бы отражены спорные моменты, связанные с исполнением и прекращением договора ренты, в т.ч. давалась бы квалификация «существенности» нарушения обязательства рентным должником.

Список использованных источников и литературы
2. Специальная литература
2.1. Абдулаев, А.М. Из истории института ренты в отечественном гражданском праве / А.М. Абдулаев // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. — 2008. — № 61. – С. 11-15.
2.2. Алейников, Б.Н. Институт собственности в зарубежном гражданском законодательстве (на примере стран континентальной Европы) / Б.Н. Алейников // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. — № 10. – С. 135-144.
2.3. Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / Под общ. ред. С.А. Степанова. / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев [и др.]. – М.: Проспект, 2011. – 655 с.
2.4. Андреев, Ю.Н. Пожизненное содержание с иждивением: законодательство и судебная практика (по материалам судебной практики) / Ю.Н. Андреев // Российское правосудие. – 2007.- № 1. – С. 132-155.
2.5. Анненков, К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства (по изд. 1904 г.) / К.Н. Аненков. — СПб., 2010. – 740 с.
2.6. Ансон, В. Договорное право (по изд. 1984 г.) / В. Ансон. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 610 с.
2.7. Бердникова, О. Договор на всю жизнь / О. Бердникова // Домашний адвокат. — 2011. — № 23. — С.12-14.
2.8. Березовская, Т. К нотариусу с оценкой / Т.К. Березовская // Домашний адвокат. — 2010. — № 8. — С. 12-16.
2.9. Большая Энциклопедия / Под Ред. С.Н. Южанова. Т. 16. — СПб., 2008. – 956 с.
2.10. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2008. – 756 с.