Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии с российским законодательством

Описание

Содержание

Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов………………………………………………………………………………3
Введение……………………………………………………………………………..4
1. Общие положения о жилых помещениях – объекте договора купли продажи………………………………………………………………………………7
1.1. Понятие, признаки, правовая природа жилого помещения…………….7
1.2. Виды жилых помещений, их характеристика…………………………..11
1.3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений………15
2. Правовое закрепление договора-купли продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации………………………23
2.1. Понятие, форма, стороны и условия договора купли-продажи жилого помещения……………………………………………………………………23
2.2. Стороны договора купли-продажи жилого помещения, их права и обязанности……………………………………………………………………32
2.3. Особенности продажи доли в праве собственности на жилое помещение…………………………………………………………………….36
2.4. Особенности договора купли-продажи жилого помещения с несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами………………………………………………….39
3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилого помещения………………………………………………………………………….44
3.1. Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилого помещения……………………………………………………………44
3.2. Способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилого помещения…………………………………………………………………….48
3.3. Переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения……………………………………………………………………53
3.4. Способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилого помещения………..57
Заключение…………………………………………………………………………68
Список использованных источников и литературы……………………………..72
Приложение………………………………………………………………………..79
Перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
в т.ч. – в том числе
г. — год
ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации
др. — другое
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
п. — пункт
пр. — прочее
РФ – Российская Федерация
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации
СССР – Союз Советских Социалистических Республик
ст. — статья
т.д. – так далее
т.к. – так как
т.п. – тому подобное
УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ – Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации
ФЗ – федеральный закон
Введение

Раскрывая право собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим, ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ) .
Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ) .
Собственники жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через различные гражданско-правовые сделки. Так, они могут совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например, найм, аренду, безвозмездное пользование .
Бесспорно, чаще всего гражданско-правовые отношения возникают по поводу приобретения, отчуждения жилья, то есть по поводу купли-продажи жилого помещения.
В данной связи тема исследования представляется актуальной. Купля-продажа жилья является распространенной сделкой. Кроме того, на рынке недвижимости жилье ценится достаточно высоко. Поэтому актуальность темы состоит и в том, что права сторон сделки требуют комплексного осмысления с точки зрения их гарантированности и защиты действующим гражданским законодательством.
Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения, исполнения, обеспечения расторжения, государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, а также нарушенных гражданских прав участников сделки.
Предмет исследования – нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок заключения, исполнения, обеспечения, расторжения, государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения; защиты нарушенных гражданских прав участников сделки.
Цель исследования – правовой анализ договора купли-продажи жилого помещения и защиты нарушенных гражданских прав участников сделки.
Для достижения указанной цели нами сформулированы следующие задачи:
1) определить понятие и признаки жилого помещения;
2) охарактеризовать отдельные виды жилых помещений;
3) изучить запреты и ограничения, связанные с продажей жилых помещений;
4) определить понятие договора купли-продажи жилого помещения, рассмотреть его форму, стороны и существенные условия;
5) исследовать права и обязанности сторон договора купли-продажи жилого помещения;
6) рассмотреть особенности продажи доли в праве собственности на жилое помещение;
7) изучить особенности договора купли-продажи жилого помещения с несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами;
8) исследовать порядок исполнения обязательства купли-продажи жилого помещения;
9) рассмотреть способы обеспечения исполнения договора купли-продажи жилого помещения;
10) изучить порядок перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения;
11) рассмотреть способы защиты субъективных гражданских прав участников правоотношения купли-продажи жилого помещения.
Теоретическую базу исследования составили труды таких авторов как Б.М. Гонгало, Е.А. Суханов, О.Н. Садиков, Т.Е. Абова, П.В. Крашенинников, П.В. Алексий, А.В. Афонина, С.П. Гришаев, Е.А. Киндеева, А.Н. Саморядов, С.П. Коростелев, А.Э. Кочмарев, С.М. Корнеева, С.А. Калачева, А.П. Зрелов и др.
Методы исследования — аналитический, сравнительно-правовой, формально-логический, исторический, системно-структурный и другие методы исследования изучаемых явлений.
Структура выпускной квалифицированной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, содержащих 11 параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы, приложения.

1. Общие положения о жилых помещениях – объекте договора купли продажи

1.1. Понятие, признаки, правовая природа жилого помещения

Легальное определение жилого помещения содержится в п. 2 ст. 15 ЖК РФ . Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Из данного определения следуют такие признаки жилого помещения как:
1) изолированность;
2) принадлежность к недвижимому имуществу;
3) пригодность для постоянного проживания граждан;.
Признак изолированности жилого помещения означает, что оно оборудовано межквартирными стенами и перегородками, отдельным входом.
В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом. Недвижимыми вещами признаются объекты, перемещение которых затруднено в связи с их особой связью с землей (земельные участки, леса, здания, сооружения, а также иное имущество, определяемое законом как недвижимость – воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) . В гражданском законодательстве также содержится понятие недвижимого имущества. Так, в п. 1 ст. 130 ГК РФ оно определяется как «объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Аналогичное определение дается в ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
2. Правовое закрепление договора-купли продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации

2.1. Понятие, форма, стороны и условия договора купли-продажи жилого помещения

Как уже отмечалось, наибольшее количество гражданско-правовых отношений возникает по поводу купли-продажи жилых помещений.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным. Для его заключения необходимо выражение согласованной воли двух сторон .
Сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются продавец и покупатель. В качестве таковых могут выступать различные субъекты экономического оборота.
В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.
Так, незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи, кроме квартир в домах закрытых военных городков, могут быть проданы в собственность гражданам. Списки домов, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначаются для продажи гражданам, утверждаются местной администрацией, администрацией предприятий, объединений и организаций совместно с профсоюзными комитетами .
Квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продаются гражданам, состоящим на учете для приобретения таких квартир. Учет граждан, желающих приобрести в собственность указанные квартиры, ведется местной администрацией, а также на предприятиях, в объединениях и организациях. Граждане вправе одновременно состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и на учёте желающих приобрести квартиру в собственность .
Продажа квартир в собственность гражданами осуществляется: в домах муниципального жилищного фонда по решению местной администрации при участии общественных комиссий по жилищным вопросам; в домах ведомственного фонда – по совместному решению администрации и профсоюзного комитета.
Незаселенные квартиры в домах, принадлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продаются гражданам в собственность при соблюдении следующей очередности:
1) в первую очередь гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий в данном населенном пункте;
2) гражданам, проживающим в коммунальных квартирах; смежных неизолированных комнатах по две или более семьи независимо от родственных отношений; в одной комнате с лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
3) гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, из них преимущественно гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека .
Что касается стоимости продаваемых в собственность граждан квартир, то
3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи жилого помещения

3.1. Особенности порядка исполнения обязательства купли-продажи жилого помещения

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче жилого помещения как объекта недвижимости продавцом и принятии ее покупателем. Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в п. 1 ст. 556 ГК РФ установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. Как правило, актом приема-передачи жилого помещения выступает сам договор купли-продажи.
Приведенная выше императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. В силу того, что жилое помещение является объектом недвижимости, то момент исполнения продавцом своей обязанности передать имущество покупателю определяется моментом его предоставления в распоряжение покупателя в месте нахождения недвижимого имущества .
Важно отметить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче жилого помещения будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:
— подпишет передаточный акт;
— фактически передаст недвижимое имущество;
— оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю .
При передаче квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.
Наряду с обязанностью принять купленное жилье главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.
Заключение

Анализ научной литературы, действующего законодательства и судебной практики по исследуемой теме позволяет сделать следующие основные выводы.
Договор купли-продажи жилого помещения – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним, взаимным и возмездным.
Сторонами договора выступает продавец и покупатель, которыми чаще всего являются граждане и юридические лица.
Существенными условиями договора являются предмет, цена и перечень лиц, имеющих право проживания в отчуждаемом жилом помещении. Отсутствие этих условий влечет признание договора незаключенным.
Предметом договора купли-продажи выступает жилое помещение, которое должно быть индивидуализировано в договоре с помощью таких признаков как адрес места нахождения, площадь, кадастровый номер, этажность, количество комнат и пр. Под жилым помещением, являющимся предметом договора, понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В качестве самостоятельного предмета договора могут выступать следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, т.е. индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; либо его часть;
2) квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; либо ее часть.
3) комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
По общему правилу договор купли-продажи жилого помещения совершается в простой письменной форме и подлежат государственной регистрации одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. Регистрация договора и перехода права собственности осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Без соблюдения этих условий сделка признается недействительной.
Особенностью сделок с жилыми помещениями является необходимость соблюдения при их совершении законодательного требования о целевом назначении предмета сделки, т.е. жилого помещения. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Недопустимо размещение в них промышленных производств, пока жилое помещение в установленном порядке не переведено в категорию нежилого. Поэтому купля-продажа жилых помещений должна совершаться с соблюдением указанного требования.
Законом запрещено отчуждение жилого помещения, не принадлежащего лицу на праве собственности; отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или коммунальной квартире отдельно от жилого помещения как объекта недвижимости. Такие сделки противоречат действующему законодательству, поэтому являются недействительными.
Ограничения, связанные с продажей жилья, состоят в следующем:
— соблюдение правила о преимущественной покупке жилья (ст. 250 ГК РФ);
— получение нотариального согласи супруга для отчуждения жилья, находящегося в совместной собственности.
Эти ограничения характеризуют особенности продажи доли в жилом помещении.
Существует также ограничение по распоряжению жилым помещением, которое состоит в необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение жилья, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам. Купля-продажа жилого помещения, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, недееспособным осуществляется их родителями, усыновителями, опекунами с предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства. Для совершения сделки купли-продажи жилья несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также ограниченно дееспособными гражданами необходимо предварительное согласие их попечителей, родителей, усыновителей, которое всегда обуславливается письменным разрешением органа опеки и попечительства.
Основными обязанностями продавца по договору купли-продажи жилого помещения являются следующие: передать жилое помещение покупателю вместе с технической документацией на него в установленные договором сроки; передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; передать жилое помещение свободным от прав третьих лиц. Обязанность продавца по передаче жилья считается исполненной с момента предоставления этого имущества в месте его нахождения в распоряжение покупателя. Факт приема-передачи жилого помещения оформляется актом приема-передачи или иным документом (например, указание об этом в самом договоре купли-продажи).
Обязанности покупателя: принять жилое помещение; оплатить за него обусловленную цену в порядке и сроки, установленные договором. Обязанность покупателя по плате цены договора считается исполненной с момента передачи денежных средств продавцу, либо зачисления их на расчетный счет продавца. Факт оплаты может подтверждаться соответствующей распиской, выданной продавцом или выпиской с его лицевого счета в кредитной организации.
За нарушение обязанностей сторон наступает гражданско-правовая ответственность в виде требования принудительного исполнения соответствующей обязанности; отказа от исполнения договора; уменьшения покупной цены жилого помещения; возмещения убытков.
Основными способами обеспечения исполнения обязательства по договору купли продажи являются залог и задаток. Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором продавец (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения покупателем (залогодателем) обязательства по оплате отчуждаемого жилого помещения получить удовлетворение из стоимости заложенного жилья преимущественно перед другими кредиторами. Задаток — денежная сумма, выдаваемая покупателем в счет причитающихся с него по договору платежей другой стороне, т.е. продавцу в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Основной формой защиты нарушенных прав участников сделки купли-продажи жилого помещения является судебная форма. Способами защиты являются иски о присуждении (иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании убытков и пр.), иски о признании (иски о признании права собственности, о признании договора купли-продажи недействительным, о признании лица не приобретшим права пользования жилым помещением и пр.) и преобразовательные иски (иски о выселении и снятии с регистрационного учета, о переводе на истца прав и обязанностей покупателя в случае нарушения преимущественного права покупки, установленного ст. 250 ГК РФ, и др.).
Список использованных источников литературы

2. Специальная литература
2.1. Алексий П.В. Жилищное право / П.В. Алексий. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. 480 с.
2.2. Афонина А.В. Жилищное право Российской Федерации: курс лекций / А.В. Афонина. М.: Эксмо, 2009. 525 с.
2.3. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) / Б.М. Гонгало // Семейное и жилищное право. 2009. № 2. С. 2-5.
2.4. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру: Справочное пособие / С.П. Гришаев. М.: БЕК, 2007. 185 с.
2.5. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) / С.П. Гришаев. М.: Пресс, 2010. 399 с.
2.6. Грудцына Л.Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцина, А.А. Спектор. М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. 560 с.
2.7. Зайнулина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике: Автореф. дисс. … канд. эконом. Наук / Т.Г. Зайнулина. Ростов н/Д, 2008. 24 с.
2.8. Зрелов А.П. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты / А.П. Зрелов, М.В. Краснов, О.К. Чеснокова. М.: ЮрайтИздат, 2008. 280 с.
2.9. Иоффе О.С. Обязательственное право (по изд. 1975 г.) / О.С. Иоффе. М.: ТК Велби, 2008. 790 с.
2.10. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью / С.А. Калачева. М.: «Книга-сервис», 2009. 160 с.
2.11. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов / Е.А. Киндеева. М.: Юрайт-Издат, 2008. 350 с.