Договор аренды и его виды

Описание

СОДЕРЖАНИЕ

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ, УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ 3
ВВЕДЕНИЕ 4
1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 8
1.1. Понятие, общая характеристика и виды договора аренды 8
1.2. Объекты и субъекты договора аренды 10
1.3. Форма и государственная регистрация договора аренды 15
1.4. Содержание договора аренды 18
1.5. Прекращение договора аренды 31
2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 36
2.1. Договор проката 36
2.2. Договор аренды транспортных средств 39
2.3. Договор аренды здания или сооружения 43
2.4. Договор аренды предприятия 45
2.5. Договор финансовой аренды (лизинга) 48
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 71

ПЕРЕЧЕНЬ СОКРАЩЕНИЙ, УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
др. – другое, другие
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
ИП – индивидуальный предприниматель
КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Конституция РФ – Конституция Российской Федерации
ОАО – открытое акционерное общество
ООО – общество с ограниченной ответственностью
п. — пункт
РМЭ – Республика Марий Эл
РФ – Российская Федерация
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
ст. — статья
т.е. – то есть
т.к. – так как
т.п. – тому подобное
Управление ФРС по РМЭ – Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл
ФЗ – федеральный закон
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Договор аренды известен миру достаточно давно. Впервые упоминание о нем встречается еще в Древнем Риме, где данный договор был представлен в виде договора найма — предоставление в пользование определенного объекта за плату.
В Российском государстве сфера применения арендных отношений была существенно расширена с началом в конце 80-х годов прошлого столетия процессов реформирования экономики страны. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.
Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики.
В современной России аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их. Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств .
Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Безусловно, это выгодно для обеих сторон.
Согласно результатам анализа судебной практики договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров. В частности, в гражданский оборот активно вовлекаются земельные участки. Поэтому, по мнению экспертов, аренда указанных природных объектов – одна из самых широко используемых и эффективных форм организации производственно-экономического процесса .
Основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора, является Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) . Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст.ст. 606 — 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях — особенности конкретных видов договоров. Кроме того, правовое регулирование арендного договора осуществляется специальными нормативными актами кодифицированного и некодифицированного характера. Вместе с тем, к сожалению, действующее гражданское законодательство в вопросах правового регулирования аренды не безупречно.
Степень научной разработанности. Договор аренды на сегодняшний день является достаточно изученным правовым институтом. Его юридическая природа освещена в работах таких известных авторов как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Садиков О.Н. и др. Вместе с тем в теории до сих пор остаются дискуссионными некоторые вопросы, связанные с арендным договором. В частности, среди ученых нет однозначного мнения по поводу существа аренды: обязательственное или вещное правоотношение?
Кроме того, в практической деятельности также возникают различные спорные моменты, связанные с договором аренды. Прежде всего, это обусловлено отсутствием нормативного единства в вопросе регулирования арендных правоотношений и наличием законодательных пробелов.
Сказанное позволяет обозначить актуальность исследуемой темы, а также ее научно-практическую значимость.
Объект и предмет исследования. Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения исполнения договора аренды. Предмет исследования – гражданско-правовое регулирование арендных правоотношений.
Цели и задачи исследования. Целью исследования является анализ юридической природы договора аренды и его отдельных видов.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) определить понятие и виды договора аренды;
2) дать общую характеристику договора;
3) изучить объекты и субъекты договора аренды;
4) рассмотреть содержание договора;
5) исследовать основания и порядок прекращения договора аренды;
6) выявить и рассмотреть особенности отдельных видов договора аренды (проката, аренды транспортных средств, зданий или сооружений, предприятия, финансовой аренды (лизинга));
7) исследовать проблемные аспекты правового регулирования договора аренды;
8) разработать предложения по совершенствованию отечественного гражданского законодательства в вопросах, связанных с правовым регулированием арендных правоотношений.
Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания как диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системный, формально-логический, социологический и др.
Структура работы. Данная работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения и списка использованной литературы.
1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие, общая характеристика и виды договора аренды

Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) — это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату.
Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Статья 606 ГК РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение — арендную плату.
В действующем российском законодательстве и юридической литературе понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами будут строиться по правилам договора аренды.
В целом аренду можно охарактеризовать следующим образом.
Во-первых, на основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на
2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Договор проката

Данный вид договора регламентирован ст.ст. 626-631 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ по договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Из определения вытекают следующие отличительные признаки договора.
Во-первых, арендодателями, занимающимися прокатом имущества, могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, и физические лица, зарегистрированные в качестве ИП.
Во-вторых, предметом проката может быть только движимое имущество. Кроме того, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В основном это предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура и т.д.
Договор проката является публичным. В соответствии со статьей 426 ГК РФ публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.) .
3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

О проблемах правового регулирования договора аренды свидетельствует рост количества обращений в арбитражные суды в связи с возникающими спорами по поводу указанных договорных отношений.
Анализ судебной практики и юридической литературы позволяет заключить, что законодательные пробелы существуют по следующим основным вопросам, связанным с арендными правоотношениями.
1. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации долгосрочного договора аренды.
Гражданский закон указывает, что договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее 1 года (долгосрочные), подлежат государственной регистрации, в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы.
В данной связи логичен вопрос о правовых последствиях несоблюдения данного требования.
Во-первых, будет ли не зарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие выводы и предложения.
1. Договор аренды – договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Он является возмездным, срочным, двусторонним, консенсуальным.
2. Объектом аренды являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Это может быть движимое и недвижимое имущество (земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.).
3. Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Это могут быть физические или юридические лица, а также публичные образования (РФ, ее субъекты, органы местного самоуправления). Особые требования гражданское законодательство предъявляет в отношении арендодателя. Им вправе выступать лишь собственник имущества либо управомоченные законом или собственником лица. Не могу выступать арендодателями по договору аренды земельного участка иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства
4. Форма договора – письменная, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Если предмет договора — недвижимое имущество, то он также подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, договор краткосрочной аренды (на срок менее 1 года), пролонгированный на срок также менее года.
5. Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности, ответственность сторон. Единственным существенным условием договора является его предмет. В нем вещь должна быть индивидуализирована. В противном случае договор считается незаключенным. Важными с практической точки зрения, но не существенными являются условия о сроке и цене. Срок аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором. Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Цена договора предполагает определенный размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части. Она может быть определена в твердой денежной сумме; в виде предоставления арендатором определенных услуг и иных формах установленных законом. Стороны могут изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.
6. Основные обязанности арендодателя: 1) передать арендатору во временное владение и (или) пользование определенное имущество; 2) передать его в обусловленный договором (или разумный срок) в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению; 3) передать вместе с имуществом все его принадлежности и необходимые документы; 4) предупредить арендатора о любых правах третьих лиц на передаваемое имущество; 5) осуществлять капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества. Арендатор обязан: 1) пользоваться полученным имуществом в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с его назначением; 2) своевременно вносить арендную плату; 3) по прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; 4) поддерживать полученное имущество в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, и нести все расходы на его содержание; 5) получать согласие арендодателя на передачу арендуемого имущества третьим лицам, на производство неотделимых улучшений. Обязанностям стороны корреспондируют соответствующие права контрагента.
7. Договор аренды прекращается в случаях: 1) истечения его срока; 2) досрочного расторжения договора по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, в связи с существенным изменением обстоятельств. Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя или арендатора предусмотрены соответственно ст. 619, 620 ГК РФ. Как правило, они связаны с виновным поведением контрагента. Гражданский закон предусматривает обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора для случаев расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.
8. Отдельными видами договора аренды являются: прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг). К ним применяются общие положения главы 34 ГК РФ об аренде с особенностями, установленными для соответствующего вида договора.
9. Особенности договора проката: 1) арендодателем может быть лишь коммерческое юридическое лицо или ИП; 2) предмет договора – только движимое имущество; 3) целевой характер использования имущества (в потребительских целях); 4) договор является краткосрочным (на срок не более 1 года); 5) договор является публичным; 6) договор не может быть возобновлен на неопределенный срок; 7) арендатор не имеет преимущественного права на возобновление договора; 8) капитальный и текущий ремонт имущества – обязанность арендодателя; 9) арендатор не вправе передавать имущество в пользование третьим лицам по договору субаренды, ссуды и т.п.
10. Особенности договора аренды транспортных средств: 1) предмет договора — транспортное средство; 2) договор не подлежит государственной регистрации, даже если предметом является недвижимое имущество; 3) не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора.
11. Особенности договора аренды зданий или сооружений: 1) предметом договора являются здания или сооружения как в целом, так и в их части (помещение); 2) обязательна письменная форма договора, несоблюдение которой влечет недействительность последнего; 3) обязательной государственной регистрации подлежит договор, заключенный на срок не менее 1 года; 4) существенным также является условие о цене, при отсутствии которого договор считается незаключенным; 5) передача здания, сооружения арендатору и от него осуществляется по передаточному акту; 6) при передаче прав владения и пользования зданием и сооружением арендатору одновременно передаются права на земельный участок, на котором они находятся и который необходим для их использования.
12. Особенности договора аренды предприятия: 1) предметом договора является предприятие как имущественный комплекс; 2) обязательна письменная форма договора и его государственная регистрация; 3) передача предприятия арендатору и от него осуществляется по передаточному акту; 4) к данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений.
13. Особенности договора финансовой аренды (лизинга): 1) в договоре участвуют три лица: арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель), продавец имущества; 2) по общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором; 3) предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
Анализ судебной практики и юридической литературы позволяет заключить, что в сфере правового регулирования арендных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы. С целью совершенствования отечественного гражданского законодательства предлагаем:
1) вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. В данном параграфе законодательно закрепить, что «нежилое помещение — изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении»;
2) абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнить указанием на жилые и нежилые помещения, изложив его следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, иные объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также объекты, которые функционально могут служить своему назначению лишь при условии их соединения с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы»;
3) включить в главу 34 ГК РФ об общих положениях аренды правовую нормы, регламентирующие конструкцию предварительного договора аренды;
4) включить в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормы, регулирующие порядок госрегистрации долгосрочных договоров аренды, и устанавливающие сроки, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить эти действия;
5) внести изменения в п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сократив предельный 49-летний срок аренды соответствующих земельных участков.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Беджаше Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения // Российская юстиция. – 2007. — № 17.
2. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2007. — № 3.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. — М., 2006. – 548 с.
4. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. – М.: Издательство «Пресс», 2008. – 214 с.
5. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. – М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. – 560 с.
6. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник ВАС РФ. – 2007. — № 3.
7. Емельянов А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости // Российская юстиция. – 2008. — № 7.
8. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. – 2006. — № 2.
9. Карасева С.Ю. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с договором аренды недвижимости (IV квартал 2007 г.). – М.: Юстицинформ, 2008. – 216 с.
10. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. – М.: НОРМА, 2008. – 346 с.
11. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. – 2007. — № 1.
12. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. – 2008. — № 11.