Анализ правового режима недвижимого имущества

Описание

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение………………………………………………………………. 3
1. Недвижимое имущество…………………………………………………………8
1.1. Понятие недвижимого имущества…………………………………………. 8
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………………………………………………………..25
2. Особенности некоторых гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и государственная регистрация прав на них………………….34
2.1. Сделки с жилыми помещениями……………………………………………..34
2.2. Сделки с нежилыми помещениями……………………………………………43 Заключение…………………………………………………………………………59

Библиография………………………………………. 64
Приложения………………………………………………………………………..71

ВВЕДЕНИЕ

При выборе данной темы «Недвижимое имущество, как объект гражданских правоотношений» меня привлекла в первую очередь её актуальность. Теоретическое знание сущности недвижимого имущества, её правовых аспектов раскрытых и законодательно зафиксированных в Кодексах, Федеральных законах и иных нормативно-правовых актах принимаемых в соответствии с ними, необходимы не только как для будущего юриста, но прежде всего, как субъекта рассматриваемых гражданских правоотношений. Ведь именно субъект, как физическое или юридическое лицо является участником гражданско-правовых сделок с недвижимостью.
«Недвижимое имущество, как объект гражданских правоотношений» как тема для выпускной квалификационной работы имеет достаточно широкий диапазон для исследования. Говоря о недвижимом имуществе нельзя ограничиваться только правовыми и гражданскими аспектами предмета, так как существует тесная и неразрывная экономическая подоплека возникновения гражданско-правовых отношений. В первую очередь бурный рост рыночной экономики привел к формированию рынка недвижимости в России. Во- вторых, гражданско-правовые отношения, возникающие по поводу недвижимости в виде различных гражданско-правовых сделок, имеют одним из условий совершения таких сделок определение стоимости недвижимости, которое является экономическим понятием недвижимости, от которого отличают юридическое –
«недвижимая собственность». Последней являются «права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью». Эти права включают в себя право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду и использовать собственность любым иным способом.
В России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть

объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»1.
Следует обратить внимание на то, что законодатели отнесли к недвижимости явно движимые вещи и дали возможность отнести к ней и иное имущество.
Это порождает большие трудности для юристов и оценщиков при анализе правовых критериев с недвижимостью, так как явно неудачное определение стирает физические критерии различия движимого и недвижимого имущества.
В классической теории оценки недвижимости уделяется большое внимание юридическим вопросам и правам, связанным с недвижимостью, поэтому важно понять природу недвижимой собственности и, прежде всего земли.
Земля изучается в рамках различных научных дисциплин: географии, юриспруденции, социологии, экономики и др.
В классической теории понятие «недвижимость» включает не только землю или почву, но и всё, что связано с землёй, независимо от характера природы, например: деревья и растения, здания, сооружения и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и всё то, что находится над и под ней. Согласно юридической теории участок земли представляет многогранную пирамиду, вершина которой помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность и идут наверх до бесконечности.
Данное определение теоретически описывает полное право собственности. Однако законы разных стран ограничивают это право.

1 Российская газета. – 2008. — № 86. – 16 мая.

В практике оценки недвижимость – это, прежде всего строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.
Статья 261 главы 17 Гражданского кодекса РФ, вступившая в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ определяет, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами, и не нарушает прав других лиц1.
В условиях переходного периода к рынку недвижимости важно чётко представлять социальную концепцию недвижимости.
В соответствии с Гражданским кодексом в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, а также вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имущества и право оперативного управления имуществом.
Современное российское законодательство при всём его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, всё это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле, что объясняется отсутствием чёткого законодательства о земле.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё

1 Российская газета. – 2008. — № 86. – 16 мая.

не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время.
Большинство сделок с недвижимостью в странах рыночной экономики происходит с привлечением заёмного капитала (ипотечного кредита). В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и отсутствия эффективного правого регулирования пока работает слабо.
Хочется отметить, не очень широкий выбор специальной литературы, в которой были бы освещены вопросы, непосредственно раскрывающие само понятие недвижимости. Но, принятые в последние годы Земельный, Лесной, Водный, Воздушный, Жилищный кодексы и Федеральные законы: «О недрах»,
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О государственном кадастре недвижимости» позволяют раскрыть понятие «недвижимое имущество», данное в статье 130 ГК РФ.
Актуальность темы заключается в том, что сделки с недвижимым имуществом сегодня преобладают в гражданском обороте. Кроме того, вопросам правового регулирования недвижимого имущества посвящено мало специальной литературы.
Объект исследования – общественные отношения в сфере гражданского оборота недвижимости.
Предмет исследования – правовое регулирование недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.
Целью исследования является анализ правового режима недвижимого имущества, особенностей некоторых гражданско-правовых сделок с недвижимостью и порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) определить понятие недвижимого имущества;
2) изучить порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) исследовать особенности сделок с отдельными объектами недвижимости: с жилыми и нежилыми помещениями.
В качестве теоретической основы дипломной работы использованы нормативно-правовые акты, справочно-методическая литература, периодическая литература, Интернет-ресурсы и труды таких ученых юристов как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.А. Алексеев, П.В. Крашенинников, С.П. Гришаев Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова и других.
При написании работы применялся метод диалектического познания,
частно-научные методы, методы конкретных социальных исследований, анализа и комплексное исследование текущего законодательства.

1. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1. Понятие недвижимого имущества
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё начало с времён римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введён Петром 1 в 1714 году в указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России1.
Так, статья 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть отдельных объектов недвижимости, например, в соответствии со статьёй
387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».
В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено статьёй 21 введённого в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со статьёй 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов.

2. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ СДЕЛОК С НЕКОТОРЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НИХ

2.1. Сделки с жилыми помещениями
Раскрывая право собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим, ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ)1.
Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильём через гражданско-правовые сделки. Так собственники вправе совершить сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане – собственники жилого помещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями.
Бесспорно, чаще всего гражданско-правовые отношения возникают по поводу приобретения, отчуждения жилья, то есть по поводу купли-продажи жилого помещения, поэтому данный подраздел в основном будет направлен на раскрытие особенностей именно этого вида сделок.
Итак, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Помимо исследованных сделок купли-продажи, аренды жилых помещений, приватизации законодательством предусмотрены жилищный найм, мена, обмен жилых помещений, участие в долевом строительстве, ипотека жилья, аукционы продажи квартир, жилищные сертификаты, субсидии на строительство или приобретение жилья, дарение жилого помещения.
Рассмотренное в начале работы понятие недвижимого имущества не только раскрывает предмет недвижимости, но и показывает, что существуют проблемы в том, что следует относить к недвижимости, с точки зрения однозначности восприятия. Высокая стоимость или государственная регистрация некоторых объектов (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты) не меняют их содержания, в сущности своей они всё-таки остаются движимым имуществом.
Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури — страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Не могу не сказать о том, что отсутствие экономической стабильности в нашей стране, которое в частности, выражается в углублении пропасти между доходами населения и возрастающей стоимостью недвижимости, количество сделок, то есть гражданско- правовых отношений связанных с недвижимым имуществом будет постоянно уменьшаться.
Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.
Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:
— вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;

— обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;
— становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
— функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.
Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
— законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
— отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:
— законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на

территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.);
— обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя;
— определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.
Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка.

Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все «вторичные» вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты).
В переходе на новые формы отношений на рынке недвижимости, в своевременном принятии законодательных актов для регулирования отношений связанных с куплей, продажей земли, с предоставлением доступных для организаций и населения кредитов, гарантий для инвесторов путь к стабилизации уровня жизни населения.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.
Отдельные статьи Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.
Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов — постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в
сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата.
Рамки объема дипломной работы не позволили мне затронуть такой важный вопрос как правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации — риэлтерские фирмы и отдельные маклеры — готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. Думаю, данный вопрос станет темой новой работы.
Библиография

Раздел 1. Нормативные правовые акты
1.1. Конституция РФ 1993 г. (в ред. ФКЗ от 21.07.2007 № 5-ФКЗ) // СЗ РФ. – 2007. — № 36. – Ст. 3786.
1.2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // Российская газета. – 2008. — № 86. – 16 мая.
1.3. Гражданский кодекс РФ (Часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.12.2007) // Российская газета. – 2007. – № 214. – 8 декабря.
1.4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (ред. от 14.03.2009) // СЗ РФ. – 2009. — № 17. – Ст. 1432.
1.5. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 23.07.2008) // Российская газета. – 2006. — N 121. – 8 июня.
1.6. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 14.03.2009) // СЗ РФ. – 2006. — N 50. — Ст. 5278.
1.7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (от 03.06.2009) // СЗ РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 14.
1.8. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // СЗ РФ. – 2007. — № 57. – Ст. 5043.
1.9. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 2009. — № 24. – Ст. 1986.
1.10. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.05.2009) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. – 2007. — № 31. — Ст. 4017.
1.11. Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ (ред. от 30.12.2008)
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Российская газета. – 2008. — № 257. – 31 декабря.