Договор пожизненной ренты

Описание

Содержание

Перечень сокращений………………………………………………………….3
Введение………………………………………………………………………..4
1. Исторические предпосылки становления договора ренты………………7
2. Правовое регулирование договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением……………………………………………………19
2.1. Договор пожизненной ренты………………………………………19
2.2. Правовая характеристика договора пожизненного содержания с иждивением……………………………………………………………..22
2.3. Правовое положение сторон договора…………………………….27
2.4. Форма и государственная регистрация договора…………………32
2.5. Вопрос о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением………………………………………………42
3. Практика применения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением……………………………………………………46
4. Современные зарубежные аналоги договора пожизненной ренты……..65
Заключение……………………………………………………………………77
Список использованных источников и литературы………………………..80
Перечень сокращений

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации
г. — год
ГГУ – Германское гражданское уложение
ГК РСФСР – Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
гл. — глава
ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
п. – пункт
РФ – Российская Федерация
СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации
ст. — статья
т.д. – так далее
т.к. – так как
т.п. – тому подобное
ФГК – Французский гражданский кодекс
ФЗ – федеральный закон
ч. — часть

Введение

Для исследования в своей дипломной работе я выбрала тему: «Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. История становления и практика применения», так как рента новый институт в гражданском законодательстве РФ.
Исторически договор ренты является конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решить средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь — пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств, в первую очередь, на содержание граждан.
Как говорят специалисты, демографическая ситуация в нашей стране оставляет желать лучшего. Нация стареет. Сотни тысяч пенсионеров оказываются «на руках» у государства, которое обеспечить им достойную старость не в состоянии. Как выжить одинокому пожилому человеку с мизерной пенсией, который по собственной квартире-то еле передвигается? В принципе, в этих словах и кроется один из вариантов решения проблемы. Да, вариант рисковый, может быть, даже где-то слишком сложный для понимания пенсионера, не отличающегося юридической грамотностью, но, тем не менее, вполне доступный. Квартира «обменивается» на уход в течение всей жизни.
Я считаю, что проблемы рентных отношений становятся особенно актуальными в теории гражданского права. Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением относятся к тем договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры в юридической литературе, которые и на сегодняшний день не прекращаются. Об этом свидетельствует анализ судебной и нотариальной практики, так как количество споров, возникающих при расторжении договоров пожизненной ренты, а особенно при расторжении договоров пожизненного содержания с иждивением, систематически возрастает.
Исследование данного вопроса требует глубокого и детального изучения.
Объект исследования – общественные отношения, связанные с заключением, исполнением и прекращением договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Предмет исследования – нормы гражданского законодательства, регулирующие договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
Целью исследования моей дипломной работы является комплексный анализ и изучение договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также изучение истории становления этих договоров и практики их применения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1) рассмотреть исторические предпосылки становления договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
2) изучить правовое регулирование договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
3) дать правовую характеристику договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
4) проанализировать правовое положение сторон договора;
5) рассмотреть форму и государственную регистрацию договоров;
6) проанализировать вопрос о соотношении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением;
7) выработать и предложить рекомендации по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения;
8) рассмотреть современные зарубежные аналоги договора пожизненной ренты.
Теоретическую основу работы составили публикации дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности, по данному вопросу писали: М.И. Брагинский, М.И. Бару, В.В. Витрянский, А.Н. Гуев, В.С. Ем, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер, С.А. Хохлов, А.П. Сергеев, В.И. Цыбуленко и др.
Методы исследования – общенаучные методы познания, а также специальные: исторический, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, метод комплексного исследования текущего законодательства и другие методы анализа изучаемых явлений.
Работа состоит из введения, 4 глав, 5 параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.
1. Исторические предпосылки становления договора ренты

Человек всегда стремится получать прибыль без существенных физических и умственных усилий или денежных затрат. Такая возможность предоставляется при заключении договора ренты благодаря уникальным свойствам данного способа присвоения прибавочного продукта.
Специфика рентных отношений заключается в следующем. Собственник, передавший имущество под выплату периодических платежей или натурального содержания, фактически не несет затрат, связанных с бременем права собственности. Однако он получает стабильный доход за переданную вещь, сохраняя на нее при этом право пожизненного пользования.
Несомненная выгодность рентных сделок подтверждается рядом обстоятельств. Во-первых, в отличие от арендодателя, получатель ренты не обязан нести расходы по содержанию отчужденного имущества. Самыми обременительными из них нам представляются затраты на капитальный ремонт арендованного имущества. При этом, как упоминалось выше, бывший владелец рентного капитала может сохранить право пожизненного пользования имущества, переданного под выплату ренты.
Во-вторых, в отличие от купли-продажи, собственник имущества, отчуждаемого в качестве рентного капитала, вправе рассчитывать не только на оплату его стоимости, но и на периодическое содержание.
Таким образом, рентные договоры являются одними из наиболее экономически выгодных сделок, урегулированных действующим Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) . Необходимо отметить, что современный ГК РФ является одним из

2. Правовое регулирование договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

2.1. Договор пожизненной ренты

По договору пожизненной ренты рентные платежи выплачиваются плательщиком в течение срока жизни получателя рентных платежей.
Данный договор отличается от договора постоянной ренты срочным характером обязательств плательщика перед получателем ренты.
Сторонами договора постоянной ренты также являются плательщик и получатель ренты. При этом в законе предусматриваются особые правила в отношении субъектов, которые могут выступать на стороне получателя по договору пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ ), отличающие пожизненную ренту от другого вида договора ренты — постоянной ренты.
Получателем пожизненной ренты может выступать только гражданин, который передает имущество под выплату ренты, либо иной гражданин, указанный собственником имущества. В этом случае договор ренты является договором в пользу третьего лица (выгодоприобретателя). Последний вправе требовать выплаты пожизненной ренты в его пользу после сообщения плательщику о намерении воспользоваться указанным в договоре правом (п. 2 ст. 430 ГК РФ). В случае отказа выгодоприобретателя от своего права, лицо, передавшее имущество под выплату ренты, может воспользоваться правом получения рентных платежей, если это не противоречит положениям закона или договора.
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма соответствует п. 1 ст. 166 ГК РФ , то есть сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.
Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (получателей). При этом их доли в праве на получение ренты считаются равными, если иное не установлено договором. В случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты распределяется в равных долях между другими получателями, если договором пожизненной ренты не установлены иные правила. Договор ренты прекращается со смертью либо признанием в установленном порядке умершим последнего получателя рентных платежей.
Предметом договора пожизненной ренты наряду с передаваемым имуществом выступают рентные платежи (пожизненная рента).
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, которая подлежит выплате получателю ренты периодически в течение всей его жизни (ст. 597 ГК РФ). Указанная норма закона сформулирована императивно, что исключает возможность выплаты ренты в натуральном выражении. Это отличительная особенность договора пожизненной ренты по сравнению с договором постоянной ренты.
Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ. Если в субъекте РФ такой показатель не установлен, то применяется величина прожиточного минимума надушу населения в целом по РФ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна величине прожиточного минимума в субъекте РФ, а при ее отсутствии – в целом по РФ. По тем же причинам, по которым установлено приведенное
3. Практика применения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением

Обобщим правоприменительную практику по исполнению и расторжению договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.
В настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Много лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов 3 и 4 гл. 33 ГК РФ, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой — на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей . Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой «жизненный цикл», что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.
Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания — обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Если в первом случае получатель ренты выступает как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания по замыслу законодателя — это скорее лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности (ст. 601-603 ГК РФ).
Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления. Рисковый характер рассматриваемых договоров для плательщика очевиден: приобретая имущество определенной стоимости, плательщик ренты не может оценить в момент заключения договора общий объем и стоимость своего встречного предоставления ввиду невозможности точного определения продолжительности принимаемых на себя обязательств, а в случае пожизненного содержания, как правило, лишен и возможности пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в течение неизвестного заранее срока. Основной охраняемый интерес плательщика ренты — приобретение имущества без обязанности немедленной оплаты его полной стоимости. Экономический интерес плательщика ренты состоит в том, что в отличие от кредита он приобретает право на жилое помещение предположительно за меньшую совокупную стоимость. В самом деле, минимальный размер ренты или
4. Современные зарубежные аналоги договора пожизненной ренты

Конструкция договора ренты известна законодательству большинства зарубежных стран. Поэтому имеет смысл проанализировать и сравнить нормативную базу, посвященную этому договору в зарубежных странах (Франция, Германия и др.), в наибольшей степени повлиявшую на становление и развитие института ренты в российском гражданском праве .
Одним из первых законодательных источников регулирования рентных отношений является Французский ГК 1804 г. (Кодекс Наполеона). В настоящее время ФГК продолжает оставаться важнейшим источником действующего гражданского права. Он содержит главу, посвященную договору пожизненной ренты. Данная глава включает 15 статей (с 1968 по 1983). Все виды ренты — вечные, пожизненные, государственные, подлежащие выплате частным лицам, как земельные, так и установочные отнесены к числу движимого имущества .
Французам договор ренты стал известен еще со средних веков. Как уже отмечалось, по мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, причиной возникновения договора ренты являлся недостаток наличных денег либо церковное запрещение процентных займов, которые клеймились как ростовщические .
Л.Ж. Морандьер дает следующее определение договору ренты: «рента есть обязательственное требование, представляющее ту особенность, что во исполнение его производится не единовременный платеж, а периодические платежи, так называемые рентные платежи . Проводя историческую параллель, автор также указывает, что договор был гораздо более распространен в дореволюционном праве — в период средневековья и начала новой истории, использовался в двух видах: это поземельная рента и установленная рента (рента с капитала). В обоих случаях рента считалась недвижимостью. ФГК 1804 г. (Кодекс Наполеона) отнес к числу движимого имущества все ренты — вечные и пожизненные, государственные и подлежащие выплате частными лицами, как земельные, так и установленные. В законе была установлена возможность выкупа всякой ренты, а срок, на который выкуп может быть временно запрещен, не должен превышать 30 лет для ренты, установленной в качестве покупной цены недвижимости, и 10 лет для ренты, установленной на основе внесения капитала.
Л.Ж. Морандьер пишет, что договоры вечной ренты между частными лицами теперь не заключаются, используются лишь договоры пожизненной ренты. Только государство совершает займы в форме рентных платежей. «Нуждаясь в деньгах, — пишет автор, — государство выпускает пятипроцентные рентные обязательства в сумме 90 франков. Иначе говоря, оно обязуется выплачивать пять процентов годовых каждому, кто внесет ему 90 франков. Особенность государственной ренты заключается в том, что с одной стороны рантье никогда не может потребовать возврата вложенной им капитальной суммы, а только уплаты обещанной ренты, а с другой стороны, государство всегда вправе освободиться от выплаты рентных платежей, погасив капитальный долг» .
Французские ученые (Л.Ж. Морандьер, Е. Годэмэ, Р. Саватье) относят договор ренты к числу возмездных рисковых договоров. Рисковыми являются такие договоры, в которых исполнение обязательства, следуемое от одной из сторон, зависит от неизвестного события, благодаря чему оценка этого исполнения до наступления события неизвестна. М. Пляниоль выделял разновидности рисковых договоров, в зависимости от степени риска. В одних договорах, писал он, неизвестное
Заключение

Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие основные выводы.
Рентные отношения в России получили свое практическое применение лишь в советский период. Однако рента применялась не часто, поскольку частная собственность и ростовщичество были запрещены. Постепенно, по мере того как советское законодательство позволяло иметь гражданам в личной собственности жилые дома, рентные правоотношения получили широкое распространение и даже получили свое легальное закрепление в ГК РСФСР 1964 г. Впоследствии нормы советского Кодекса о ренте с определенными изменениями «перекочевали» в ГК РФ 1996 г.
Сегодня рентные правоотношения регламентированы гл. 33 Кодекса. Необходимо отметить, что данная договорная конструкция заимствована из зарубежного законодательства и в частности из Германского гражданского уложения.
Вообще рента впервые получила законодательное закрепление во Французском гражданском кодексе (1804 г.). Таким образом, на Западе данный вид правоотношений известен уже достаточно давно (более 200 лет), в то время в России практика их применения еще незначительна.
За столь длительную историю существования рентные правоотношения в западно-европейских странах значительно модернизировались. Сегодня в Англии, Германии, Франции и др. государствах активно заключаются договоры ренты со страховыми компаниями, которые обязуются за определенный денежный взнос уплачивать в пользу лица ежемесячное содержание. Таким образом, в зарубежных государствах рента представляет нечто среднее между куплей-продажей, страхованием и социальным обеспечением в рамках пенсионной системы.
В России подобных механизмов для использования договора ренты пока нет.
По юридической природе договор пожизненной ренты, а равно договор пожизненного содержания с иждивением, предусмотренный российским гражданским законодательством, являются возмездными, реальными или консенсуальными, односторонними или двусторонними, алеаторными (рисковыми), длящимися, фидуциарными (лично-доверительными).
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты. Принципиальное отличие этих договоров состоит в том, что предметом пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость. Обязательство должника по договору пожизненного содержания носит денежный характер, а по договору пожизненного содержания с иждивением – натуральный характер (выполнение работ, услуг, приобретение товаров для обеспечения жизненно необходимых потребностей получателя ренты).
Сторонами данных видов договоров являются получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник). Получателем ренты может быть только физическое лицо – гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лиц. Последствия выбытия одной из сторон в сделке неодинаковы. Так, смерть получателя ренты влечет прекращение договора (если только не предусмотрена множественность лиц на стороне рентного кредитора; в этом случае договор прекращается со смертью последнего из получателей ренты). Смерть гражданина (реорганизация юридического лица) не влекут прекращение договора ренты, т.к. обязательство по выплате ренты переходит к наследникам (правопреемникам).
Срок действия данных договоров ограничен периодом жизни получателя ренты.
Договор ренты должен быть совершен в письменной форме путем составления единого документа, содержащего все существенные условия и подписанного сторонами.
Договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, — с момента его государственной регистрации.
Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что в применении договора пожизненной ренты возникают определенные трудности. Так, неоднозначно судами неоднозначно решаются вопросы в случаях, когда получатель ренты умер до государственной регистрации договора, либо когда получатель ренты пережил плательщика ренты. При рассмотрении споров, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением, суды по-разному подходят к квалификации «существенного нарушения» плательщиком ренты своих обязательств и т.п. В данной связи целесообразно разработать и принять постановление Пленума ВС РФ, где были бы отражены спорные моменты, связанные с исполнением и прекращением договора ренты, в т.ч. давалась бы квалификация «существенности» нарушения обязательства рентным должником.
Список использованных источников и литературы

2. Специальная литература
2.1. Абдулаев, А.М. Из истории института ренты в отечественном гражданском праве / А.М. Абдулаев // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. — 2008. — № 61. – С. 11-15.
2.2. Алейников, Б.Н. Институт собственности в зарубежном гражданском законодательстве (на примере стран континентальной Европы) / Б.Н. Алейников // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. — № 10. – С. 135-144.
2.3. Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / Под общ. ред. С.А. Степанова. / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев [и др.]. – М.: Проспект, 2011. – 655 с.
2.4. Андреев, Ю.Н. Пожизненное содержание с иждивением: законодательство и судебная практика (по материалам судебной практики) / Ю.Н. Андреев // Российское правосудие. – 2007.- № 1. – С. 132-155.
2.5. Анненков, К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства (по изд. 1904 г.) / К.Н. Аненков. — СПб., 2010. – 740 с.
2.6. Ансон, В. Договорное право (по изд. 1984 г.) / В. Ансон. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 610 с.
2.7. Бердникова, О. Договор на всю жизнь / О. Бердникова // Домашний адвокат. — 2011. — № 23. — С.12-14.
2.8. Березовская, Т. К нотариусу с оценкой / Т.К. Березовская // Домашний адвокат. — 2010. — № 8. — С. 12-16.
2.9. Большая Энциклопедия / Под Ред. С.Н. Южанова. Т. 16. — СПб., 2008. – 956 с.