Девелопмент строительной организации ООО ПСК Мастер

Description

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА В ОРГАНИЗАЦИЯХ 7
1.1 Сущность и основные понятия девелопмента в организациях 7
1.2 Функции и виды девелопмента в организации 16
1.3 Особенности девелопмента в строительных организациях 23
2 АНАЛИЗ ФНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИ ООО ПСК «МАСТЕР» 37
2.1 Обща характеристика организации 37
2.2 Экономический анализ деятельности организации 45
2.3 Финансовый анализ деятельности организации 54
3. ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ООО ПСК «МАСТЕР» 61
3.1 Варианты девелопмента объекта недвижимости 61
3.2 Финансовая оценка девелоперских проектов 80
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 89
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 91
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

Управление развитием недвижимости или девелопмент – это принципиально новая для России концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг – так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств.
Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности:
— полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;
— создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;
— улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.
Потребность общества в девелоперах стремительно растет, однако от девелоперов требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление и даже психология. Данное учебное пособие дает общее представление о том, что входит в понятие «Управление развитием недвижимости», и предназначено для студентов экономических специальностей, чья будущая профессиональная деятельность будет связана с реализацией проектов на рынке недвижимости.
Объектом исследования выступает организация ООО ПСК «Мастер», предметом исследования — Девелопмент в строительной организации.
Цель исследования – девелопмент объекта недвижимости.
Исходя из подавленной цели необходимо решить ряд важных задач:
— Раскрыть сущность и основные понятия девелопмента в организациях
— Раскрыть функции и виды девелопмента в организации
— Раскрыть особенности девелопмента в строительных организациях
— Дать общую характеристика организации
— Провести финансовый анализ деятельности организации
— Провести экономический анализ деятельности организации
— Рассмотреть варианты девелопмента объекта недвижимости
— Провести Финансовую оценку девелоперских проектов
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 95 страниц, 45 таблиц и рисунков,
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА В ОРГАНИЗАЦИЯХ
1.1 Сущность и основные понятия девелопмента в организациях

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент» (от англ. to develop развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.
Это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости.
Хотя к объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Но не следует считать, что эти объекты так уж различны: во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1).
Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.
2 АНАЛИЗ ФНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИ ООО ПСК «МАСТЕР»
2.1 Обща характеристика организации

Общие положения:
1. Общество с ограниченной ответственностью ПСК «Мастер», создано решением учредителя, для осуществления хозяйственной и иной коммерческой деятельности на территории РМЭ.
2. Общество создано в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, федеральным законом «Об Обществах с ограниченной ответственностью» и осуществляют свою деятельность на основе самофинансирования и самоокупаемости, в соответствии с настоящим указом и действующим законодательством Российской Федерации.
3. Общество имеет в собственности обусловленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
4. Общество может иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещённых действующим законодательством Российской Федерации, если это не противоречит предмету и целям, деятельности, определённым настоящим уставом.
5. Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в порядке, установленном действующими законодательством Российской Федерации о государственной регистрации юридических лиц.
6. Общество в праве в установленном порядке открывать банковские счета (в т.ч. валютные) на территории Российской Федерации и за её пределами.
7. Общество имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на место нахождения Общества.
8. Общество вправе иметь штампы и бланки со своим фирменным наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знаки другие средства индивидуализации.
Компания «ПСК «МАСТЕР», полное название: «ПРОИЗВОДСТВЕННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ «МАСТЕР», ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ, зарегистрирована 20 мая 2005 года, Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Йошкар-Оле, категория «Строительство / Строительство зданий и сооружений». Располагается в регионе: Марий Эл, республика, Йошкар-Ола. Юридический адрес: 424000, г. ЙОШКАР-ОЛА, ул. ЛЕБЕДЕВА, д. 53.
Цели и виды деятельности Общества:
1. Общество имеет целью деятельности: удовлетворение общественных потребностей в его продукции, работах, услугах и извлечение прибыли.
2. Предмет и виды деятельности:
• Производство штукатурных работ.
• Производство столярных и плотнических работ.
• Устройство покрытий полов и облицовка стен.
• Производство молярных и стекольных работ.
• Производство электромонтажных работ.
• Производство изоляционных работ.
• Производство санитарно – технических работ.
• Монтаж прочего инженерного оборудования.
• Производство прочих Отделочных и завершающих работ.
• Предоставление прочих услуг.
• Основные виды деятельности:
• Строительство зданий и сооружений
• Издательская деятельность;
3. ОЦЕНКА ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ООО ПСК «МАСТЕР»
3.1 Варианты девелопмента объекта недвижимости

ООО ПСК «Мастер» выкупили недостроенный объект недвижимости в г. Москва, ул. Исаковского, дом 25. Однако у собственника возникли сомнения в доходности объекта, если его использовать по планируемому функциональному назначению.
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (ННЭИ) необходимо рассмотреть его доходность при базовом использовании (жилое здание), затем при всех реально осуществимых альтернативных способах.
На основании предварительной оценки возможностей функционирования недостроенного объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.
«ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ» (базовое решение)
В строении размещаются преимущественного многоуровневые квартиры общей площадью 13049 кв. м. на уровне улицы в здании размещаются коммерческие помещения площадью 130 м. кв., ниже уровня улицы имеется два подземных парковочных этажа. В здании расположено 50 квартир площадью от 100 до 400 кв. м. количество парковочных мест рассчитано на 136 автомобиля.
«КОММЕРЧЕСКО-ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ» (новое использование)
Здание реконструируется под комплекс, включающий квартиры площадью 8612 кв. м. площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. в здании запланировано 30 квартир, средняя площадь 280 м. кв. количеств парковочных мест — 53.
«ОФИСНО-КОММЕРЧЕСКИЙ ЦЕНТР» (новое использование)
Здание переоборудуется под коммерческо-офисное здание. Площадь коммерческих помещений 1957 кв. м. и офисных 7568 кв. м. количество парковочных мест — 59.
Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затраты на ремонт и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование. Все эти затраты возникают в период 2013-2018 г. г.
Определяются риски, связанные с инвестированием в недвижимость.
Предварительно проводится маркетинговое исследование рынка и дается комплексная оценка местоположения объекта. Результаты представляются в форме SWOT-анализа по трем проектным решениям. Пишутся выводы, где дается рекомендация по двум выбранным проектным решениям из трех рассматриваемых.
Далее проводится финансовая оценка двух выбранных проектных решений по критерию максимальной прибыльности.
Район Строгино расположен в Северо-Западном административном округе, недалеко от МКАД, на правом берегу Москва-реки. Район занимает территорию в 1670 гектаров. Численность проживающего здесь населения составляет порядка 119 тысяч человек.
В районе строительства преобладают зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Так же рядом находятся зоны природных и озелененных территорий, парковые зоны и река Москва.
Таблица 13 — Данные по проекту «Жилое здание» Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1
% м. кв.
Коммерческие площади 1 130
Офисные помещения 0 0
Квартиры 66 8612
Технические площади 10 1305
Парковочный холл 23 3001
Высота квартир, м 3,3
Высота коммерческих помещений, м 3,8
Объем, м. куб. 28917
Всего площадей 100 13049
Парковочных мест 136

Проект «многоэтажное блокированное жилое здание». Блокированные одноквартирные жилые помещения. Парковочные места расположены в 2 этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.

Таблица 14 — Данные по проекту «Коммерческо-жилое здание» и баланс площадей, Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1
% м. кв.
Коммерческие площади 15 1957
Офисные помещения 0 0
Квартиры 66 8612
Технические площади 10 1305
Парковочный холл 9 1174
Высота квартир, м 3,3
Высота коммерческих помещений, м 3,8
Объем, м. куб. 35859
Всего площадей 100 13049
Парковочных мест 53

Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, ООО ПСК «Мастер», согласно проведенным анализам состояния организации, подвергается негативному воздействию, что отображается на отрицательной динамики персонала, а именно идет спад средней списочной численности персонала. Увольняются люди административного персонала, а рабочие напротив – приходят в компанию по причине увольнения или закрытия прежних мест их работы.
Хорошим моментов является динамичное и постоянное увеличение выручки организации, что свидетельствует о эффективном функционировании на рынке и наличии спроса на детальность строительной организации ООО ПСК «Мастер». Как видно из таблиц выручка возросла по сравнению с 2010годом на 50%.
Так как строительство является довольно таки дорогим удовольствием в бизнесе, то и себестоимость не отстает темпами от роста выручки, но возрастает только лишь на 47%.
Данное соотношение является хорошим сигналом для организации, так как в сравнении с 2010 годом коэффициент соотношения выручки и себестоимости намного выше.
Самым ключевым показателем можно считать, наличие чистой прибыли, которая составляет 815тыс. руб., с одной стороны можно сказать что это очень маленькая сумма для развития, но для молодой организации динамическое увеличение прибыли это очень неплохо.
Следует отметить, то организация не большая и существует всего около пяти лет.
К негативным фактором эффективности организации можно отнести наличие очень высоких управленческих расходов, другими словами управленческий аппарат перегружен людьми либо много тратит на рекламу, технику, офисы и т.д.
Следует отметить, что организация испытывает недостаток собственных оборотных активов и к том уже этот недостаток все растет и растет. Так же предприятию не хватает общей величины формирования запасов и средств на их формирование.
Подчеркнем, что в динамике ситуация ухудшается и общее финансовое состояние организации определяется как Кризисное финансовое состояние
В исследовании мы рассмотрели 3 проектных решения по развитию объекта недвижимого имущества: Многоэтажное блокированное жилое здание; Коммерческо-жилое здание; Офисно-коммерческое здание.
Были проведены исследования тенденций на рынке офисных помещений, торговой недвижимости и жилья, ситуация на данный момент по спросу и предложению, ценам. Рассмотрены характеристики района Филёвский парк и основные характеристики участка застройки (видовые характеристики, пешеходная доступность, транспортная доступность и т.д.), на основе этих исследований составили SWOT-анализ по каждому проекту, определили сильные и слабые стороны, а так же возможности и угрозы. По этим результатам, а так же по результатам экономических расчетов определили, что наиболее выгодным будет строительство 2 проекта здания.
В целом была проведена большая аналитическая работа, расчетная часть, сформулированы выводы и достигнута конечная цель — выбор обоснованного девелоперского решения.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция (Основной закон) Российской Федерации;
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 18.07.2009
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 29.12.2010;
4. Статья 25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года.
5. СНиП 1.04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений»
6. СНиП II-23-81*. Стальные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. — М.: ЦИТП Госстроя СССР. 1990, — 96 с.
7. СНиП 2.03.01.84. Бетонные и железобетонные конструкции. Нормы проектирования/Госстрой СССР. — М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1985. — 89 с.;
8. СНиП 2.02.01-83*.Основания зданий и сооружений. — М.: Стройиздат, 1996;
9. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Спб.: Питер, 2011.
10. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2010.
11. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие. — СПб, 2012.-151с.
12. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью : учебник / Л.С. Валинурова, О.Б. Казакова. — М.: КНОРУС, 2013. — 384 с. (Рекомендован Минобразования и науки РФ в качестве учебника)
13. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник — М.: Эксмо, 2008г.
14. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие — Владим. гос. ун-т; — Владимир, 2012. – 136 с.
15. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: Инфра-М., 2012.
16. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник — 2-е издание, перераб.и доп. — Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2012.