Управление земельным фондом ТУ «Росимущество»

Description

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 5
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ 9
1.1. Понятие, структура, назначение земельного фонда 9
1.2. Государственное регулирование использования земельного фонда в Российской Федерации 20
1.3. Зарубежный опыт оценки эффективности использования земельного фонда 30
2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ 39
2.1. Общая характеристика управления земельным фондом Республики Марий Эл 39
2.2. Эффективность использования земельного фонда Республики Марий Эл 56
2.3. Проблемы управления и распоряжения земельным фондом Республики Марий Эл 69
3. НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ 82
3.1. Основные рекомендации по совершенствованию управления и распоряжения земельным фондом Республики Марий Эл 82
3.2. Проект автоматизации деятельности Мингосимущества РМЭ в области управления и распоряжения земельным фондом 90
3.3. Программа развития арендных отношений в Республике Марий Эл 98
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 108
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 113
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 123

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но, несомненно, велика. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения. Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.
Совершенствование рыночной экономики и развитие рынка земли сделали актуальными понятия цены и земельного налога, вернули интерес к государственному регулированию использования земельных ресурсов и приемлемым методам его осуществления. Рациональное и эффективное использование земли является актуальной проблемой современности.
С землей связано получение материальных благ, обеспечение людей продуктами питания, строительства жилья, промышленных предприятий. Ограниченность земли в пространстве, различия ее природных условий требуют от общества экономичного, эффективного и интенсивного ее использования. При этом земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.
Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного использования земельных ресурсов и проведения рациональной земельной и налоговой политики. Приведенный перечень проблем может быть разрешен только при условии формирования единой государственной и муниципальной политики, направленной на повышение эффективности использования земельных ресурсов, находящихся в федеральной и муниципальной собственности.
Степень изученности проблемы. В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться теоретическим и методическим проблемам в области совершенствования механизма управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях. Данным проблемам посвящены работы российских и зарубежных ученых: А.А. Алпатова, А.П. Анисимова, А.В. Бабанова, Г.Е. Быстрова, Т. Гвортни, Р.К. Гусева, С.В. Дзагоева, Б.В. Ерофеева, Л.Т. Кокоевой, Н. Ордуэя, В.И. Петрова, Ф. Харрисона и др. Однако, несмотря на актуальность и значимость проблемы управления земельными ресурсами, необходимо отметить недостаточную ее разработанность. Как отмечают специалисты, работы, посвященные основам управления земельными ресурсами, в которых бы четко раскрывались методологические, экономические и правовые основы управления, носят единичный характер. Требуют глубокой научной и методической разработки вопросы арендных отношений, методики расчета арендной платы, оптимизации сбора и обработки информации и др.
Новизна и сложность многих вопросов, требующих оперативного решения на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, определяют актуальность выбранной темы.
Цель исследования состоит в определении приоритетных направлений использования земельного фонда как механизма совершенствования рынка земли Республики Марий Эл.
Достижение указанной цели предопределило постановку и решение следующих задач:
— изучить теоретические и нормативно-правовые основы приоритетных направлений использования земельного фонда;
— провести анализ использования земельного фонда как механизма совершенствования рынка земли Республики Марий Эл;
— выявить проблемы и недостатки в управлении земельным фондом Республики Марий Эл;
— определить приоритетные направления использования земельного фонда Республики Марий Эл;
— разработать проектные предложения по совершенствованию управления земельным фондом Республики Марий Эл.
Для достижения цели исследования применялись следующие методы:
1) теоретические: изучение научной и учебной литературы, монографическое описание, анализ, синтез, графический, табличный;
2) эмпирические: наблюдение, сравнение, проектирование.
Объектом исследования является земельный фонд как механизм совершенствования рынка земли Республики Марий Эл.
Предметом исследования выступают формы и методы управления земельным фондом Республики Марий Эл.
Теоретическую базу исследования составили научные труды (монографии, научные статьи) и учебно-методические разработки Быстрова Г.Е., Голосовой С.А., Толстого Ю.К., Чубукова Г.В. и др.
Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс, Федеральные законы: «О государственном кадастре недвижимости», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»; Законы Республики Марий Эл: «О предельных размерах земельных участков на территории Республики Марий Эл», «О порядке управления находящимися в государственной собственности земельными участками и регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл»; Постановления Правительства Республики Марий Эл и другие по проблематике исследования.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ

1.1. Понятие, структура, назначение земельного фонда

Земельные ресурсы в широком смысле, как природные ресурсы – источник любого сырья на земле, становится важнейшим фактором производства, образуя тройственную цепь «земля – труд – капитал», отражающую приоритет земли как элемент начала. Соответственно, земля в функциональном отношении может быть представлена в виде следующих основ социально-экономических значений [46, c.27] (рисунок 1).

Рис. 1 ‒ Значение земли как основы социально-экономического
развития территории

Обзор научной литературы позволяет определить уникальное тройственное свойство земли [11, c.32]:
1) являясь элементом производительных сил (напрямую – в сельскохозяйственном производстве и как пространственный базис – в других видах производства), она участвует в гражданском обороте с соответствующим объемом прав и ограничений;
2) земля является объектом недвижимости и, как собственность, определяется своим объемом правовых и финансовых (капиталовложение) возможностей;
3) земля является пространственно-историческим базисом развития человеческого этноса (государства).
В результате такой тройственности эффективное управление земельными ресурсами возможно только при учете специфики земли и особенностей регионально-экономической политики (муниципальной в особенности, потому как около 80% земельных ресурсов находится в ведении муниципальных образований). Данное положение вытекает из того, что при любом общественно-политическом строе земля является единственным базисом развития национальной экономики страны и создания национального богатства.
Земельные ресурсы в экономическом отношении – это не только территориально-пространственная природная основа исторического местонахождения народа, но и сложный эколого-социальный фактор производства.
Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. При этом в отсутствие развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования.
К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся:
— резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;
— установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

2. АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

2.1. Общая характеристика управления земельным фондом Республики Марий Эл

Вопросами управления земельным фондом Республики Марий Эл занимаются Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Марий Эл (далее ‒ Территориальное управление Росимущества в РМЭ) и Министерство государственного имущества Республики Марий Эл (далее – Министерство).
Территориальное управление Росимущества в РМЭ осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности:
1. Полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества, в случаях, когда реализация указанных полномочий, непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации. Иные полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, Территориальное управление осуществляет в соответствии с планом работы, утверждаемым ежегодно Агентством. Отчет о выполнении плана деятельности Территориального управления представляется в Агентство не позднее месяца после окончания финансового года.
2. Осуществляет от имени Российской Федерации юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации в установленном порядке по вопросам, относящимся к компетенции Территориального управления.
3. Осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.
4. Осуществляет в установленном порядке сбор и представление в Агентство информации и документов, необходимых для проведения продажи федерального имущества.
5. Организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, предметов, являющихся вещественными доказательствами, хранение которых до окончания уголовного дела или при уголовном деле затруднительно, изъятых вещей, явившихся орудиями совершения или предметами административного правонарушения, подвергающихся быстрой порче; а также реализацию конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, переработку такого имущества, а в случае

3. НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

3.1. Основные рекомендации по совершенствованию управления и распоряжения земельным фондом Республики Марий Эл

Отметим основные принципы управления земельными ресурсами на современном этапе развития земельных отношений в Российской Федерации и за рубежом, которые должны соблюдаться в системе управления земельными ресурсами в Республике Марий Эл:
1. Многообразие форм собственности на землю и землепользования. Данный принцип заложен в Конституции РФ. В соответствии с ним земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Действующее законодательство позволяет субъектам всех форм собственности иметь равные права по использованию земель и распоряжению ими.
2. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. В соответствии с этим принципом регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
3. Научный подход к регулированию земельных отношений. Данный принцип предполагает, что земельные отношения должны регулироваться с использованием научно обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.
4. Участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Этот принцип означает, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.
5. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положены разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению и изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.
6. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства. В соответствии с этим принципом любое использование земли должно осуществляться собственниками, землепользователями и арендаторами без нанесения ущерба окружающей среде.
7. Платность землепользования. Это основополагающий принцип рыночной экономики, согласно которому земельный участок выступает как недвижимость, как объект гражданско-правового оборота, следовательно, любое использование земли должно осуществляться за плату.
8. Устойчивость развития землепользования. Данный принцип направлен на обеспечение гарантий прав собственников, землепользователей и арендаторов. В соответствии с этим изъятие земель у правообладателя допускается в исключительных случаях при нарушении земельного законодательства или выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
9. Единство «судьбы» (неделимость) земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют их «судьбе». Данный принцип имеет большое значение при управлении землями в поселениях, где земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости образуют единый недвижимый комплекс.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В завершение дипломного проекта можно сделать следующие выводы.
Земля как объект государственного регулирования рассматривается в трех значениях:
— в экологическом понимании – это природный объект, составная часть природной среды, взаимодействующая с другими объектами природы – лесами, недрами, водами, а в широком смысле – охватывающая все природные ресурсы;
— с экономической стороны земля (земельные ресурсы) выступает как объект хозяйственной и иной деятельности – является материальной базой всякого производства. Она – источник, ресурс – для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека;
— в социальном отношении – это объект собственности.
Понятие «земля» является собирательным и обобщающим, включающим все перечисленные в Земельном кодексе Российской Федерации объекты, т.е. не только землю как поверхность на глубине ее почвенного слоя, природный объект и природный ресурс, но и земельные участки, и их части, так как они также являются таковыми.
В отечественной литературе, законодательстве и практике термины «земля» и «земельный участок» зачастую употребляются как синонимы, т.е. не разделяются как самостоятельные объекты, хотя статья 6 ЗК РФ разграничила эти два объекта земельных отношений.
Термин «земля» должен употребляться в нормах, регулирующих отношения, касающиеся всех перечисленных объектов (например, касающиеся охраны земель, разделения на категории и др.), так как емкий и удобный для восприятия термин «земля» способен объединить в себе всю совокупность объектов земельных отношений.
Земельный участок включает все улучшения (здания, сооружения, многолетние насаждения), которые позволяют его эффективно использовать. В Земельном кодексе Российской Федерации подчеркивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Отсутствие зарегистрированных прав на земельные участки, государственного реестра земельных участков и прав на них создали предпосылки к появлению таких проблем, как нарушение правового режима использования земель, неопределенность месторасположения земельных участков, находящихся в частной и государственной, муниципальной собственности, выведение земель из процесса производства, самозахват и неконтролируемая скупка земельных участков, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории.
Управление и распоряжение земельными ресурсами на территории Республики Марий Эл осуществляет Министерство государственного имущества Республики Марий Эл, основными задачами которого являются:
— осуществление прав собственника в отношении государственного имущества;
— управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности или ведении Республики Марий Эл;
— приватизация государственного имущества и земельных участков;
— обеспечение интересов Республики Марий Эл в процессе формирования состава собственности Республики Марий Эл;
— защита имущественных прав и интересов Республики Марий Эл.
В отчетном периоде доходы Республики Марий Эл от аренды земельных участков увеличились на 7113 тыс. руб. (+22,38%). Доходы от продажи земельных участков выросли на 25859,95 тыс. руб. (в 2,96 раза). Общая сумма доходов выросла на 32972,95 тыс. руб. (+73,32%). Плановые показатели по аренде выполнены на конец 2015 года.
Тем не менее, в системе управления земельным фондом Республики Марий Эл остаются актуальными следующие проблемы:
1) отсутствует современный экономический подход к управлению земельными ресурсами (максимизация стоимости и потенциального дохода от их использования; минимизация издержек, связанных с владением земельными ресурсами);
2) планирование бюджетного процесса не увязано со стратегией управления земельными ресурсами Республики Марий Эл;
3) не реализуются в полной мере функции собственности на землю (обеспечение развития социальной инфраструктуры, социальная поддержка и обеспечение занятости; обеспечение деятельности учреждений здравоохранения, культуры, образования, физкультуры и спорта; обеспечение развития и содержания инженерной инфраструктуры; обеспечение развития рыночной инфраструктуры, создание условий для развития малого и среднего бизнеса);
4) объекты земельных ресурсов не разделены на две группы: не пригодные для извлечения доходов и коммерческие;
5) не организованы сбор и обработка информации о спросе и потребностях субъектов рыночных отношений в земельных ресурсах, а также поиск альтернативных путей их удовлетворения;
6) плата за пользование земельными ресурсами слабо дифференцирована (размер платы не учитывает сумму для восстановления имущества, поддержания в нормальном состоянии, потребительские свойства объекта и конъюнктуру рынка);
7) не организована должным образом приватизация земельных ресурсов, не приносящих дохода в бюджет;
8) не урегулировано распределение полномочий между органами государственной власти и местного самоуправления по управлению земельными ресурсами;
9) отсутствует комплексная информационная система управления земельными ресурсами республики.
В целях повышения эффективности деятельности Мингосимущества Республики Марий Эл представляется необходимым внедрить в его деятельность информационную систему SAUMI 3.0i ‒ программного комплекса автоматизации учета операций с имуществом, ценными бумагами и анализа финансового состояния. Данная система сможет обеспечить Министерство интегрированной информацией, необходимой:
— для осуществления комплексного анализа земельных ресурсов с целью эффективного управления;
— оценки земельных ресурсов с целью повышения доходной части бюджета;
— улучшения инвестиционного климата путем обеспечения инвесторов достоверной информацией о земельных ресурсах Республики Марий Эл.
При реализации проекта создания управленческой информационной системы ожидается рост производительности труда на 64%. Срок окупаемости проекта, по нашим расчетам, ‒ 2,6 лет.
С целью формирования оптимальной структуры землепользования в Республики Марий Эл целесообразно провести прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей. Необходимо разработать и применять методику определения оптимального режима использования земельного участка на территории Республики Марий Эл, которая даст ответ на вопрос, выгоднее сдать участок в аренду или включить его в очередную программу приватизации имущества.
На наш взгляд, оптимальным вариантом будет дальнейшее применение существующей схемы использования земельных ресурсов Республики Марий Эл ‒ сдача части их в аренду и продажа в соответствии с имеющимся спросом.
В процессе реализации мероприятий по повышению эффективности использования земельного участка будут получены следующие результаты:
1) приведение прав на использование земельного участка в соответствие законодательству Российской Федерации;

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Авраменко, И.М. Основы природопользования / И.М. Авраменко. ‒ Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. ‒ 590 с.
2. Александров, А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков / А.Д. Александров // Юридический мир. — 2014. — № 1. — С. 12-15.
3. Алпатов, А.А. Автоматизация работ по анализу эффективности землепользования / А.А. Алпатов // Экономико-правовой бюллетень. — 2012. — № 1. — С.23-29.
4. Анисимов, А.П. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / А.П. Анисимов, С.В. Дзагоев, Л.Т. Кокоева. — М.: Проспект, 2011. — 295 с.
5. Арзуманян, А.В. К вопросу о разграничении полномочий Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений / А.В. Арзуманян // Юрист. — 2014. — № 10. — С. 8-13.
6. Ахметшина, Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: дисс…. канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. — Казань, 2015. — 212 с.
7. Брагинский, М.И. Договорное право. Кн. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2013. — 546 с.
8. Быковский, В.К. Использование лесов в Российской Федерации: правовое регулирование / В.К. Быковский. — М.: Волтерс Клувер, 2011. — 415с.
9. Быстров, Г.Е. Земельное право: учебник / Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев, А.В. Бабанов и др. — М.: Проспект, 2015. — 720 с.
10. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. — М.: ГроссМедиа, 2014. — 374 с.
11. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве / под ред. А.В. Копылова. — М.: Статут, 2012. — 490 с.