Сделки с земельными участками. Правовые проблемы

Description

Содержание

Введение…………………………………………………………………………3
1. Теоретические основы правового регулирования сделок с земельными участками……….6
1.1. Понятие и содержание сделок с земельными участками………….6
1.2. Государственная регистрация права……………………………….12
2. Правовое регулирование сделок с земельными участками в РФ……….22
2.1. Особенности купли-продажи земельных участков……………….22
2.2. Особенности дарения земельных участков………………………..29
2.3. Особенности наследования земельных участков…………………32
2.4. Аренда земельных участков………………………………………..42
3. Внесение изменений и дополнений в законодательство РФ…………….59
Заключение…………………………………………………………………….65
Список использованных источников и литературы…………………………69

Введение

В отечественном законодательстве земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней.
С принятием 12 декабря 1993 г. Конституции РФ было введено право частной собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ) . Это обусловило возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю .
Необходимым условием для формирования и развития земельного рынка являются гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение земельных участков .
Как объект рыночных отношений в ГК РФ земля приравнивается к недвижимости. Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п. Например, в январе-сентябре 2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл было зарегистрировано 17724 сделки с земельными участками . Кроме того, земля – это уникальный природный ресурс, который имеет особый юридический статус.
В настоящий период возникает все больше и больше способов землевладения. В этой связи договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.
Сказанным объясняется актуальность темы исследования, которая заключается в том, что на сегодняшний день проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с конституционным провозглашением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.
Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения гражданско-правовых сделок с земельными участками.
Предмет исследования – нормы ЗК РФ, ГК РФ и иных федеральных законов.
Цель исследования – правовой анализ сделок с земельными участками.
Для достижения поставленной цели нами были сформулированы следующие задачи:
1) определить понятие и содержание сделок с земельными участками;
2) рассмотреть порядок государственной регистрации прав на земельные участки;
3) дать правовую характеристику сделкам купли-продажи земельных участков;
4) исследовать правовое регулирование дарения земельных участков;
6) изучить особенности наследования земельных участков;
7) рассмотреть правовое регулирование договора аренды земельного участка по законодательству РФ;
9) внести предложения по изменению действующего законодательства РФ в сфере правового регулирования сделок с земельными участками.
Теоретическую базу исследования составили работы таких ученых-исследователей как А.Д. Александров, Л.К. Беджаше, А.В. Бурцев, М.И. Брагинский, А.В. Бурцев, Г.Е. Быстров, М.Х. Вахаев, Л.В. Воробьева, А.А. Гольцблат, Л.Ю. Грудцына, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, И.А. Иконицкая, В.М. Кособродов, А.Г. Нецветаев, Г.В. Романова, В.И. Сидоров, В.Х. Улюкаев, Л.Ф. Усманова, С.А. Чаркин, Р.Н. Шалайкин и др.
Эмпирическая база исследования представлена материалами практики ВАС РФ, ФАС округов, а также материалами Арбитражного суда РМЭ.
Методами исследования являются методы познания, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, статистический, исторический и другие методы анализа изучаемых явлений.
Структура работы определена ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.

1. Теоретические основы правового регулирования сделок с земельными участками

1.1. Понятие и содержание сделок с земельными участками

Легальное определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ . Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Определения «сделки», предложенные научной доктриной, как правило, отражают указанное законоположение . В то же время встречаются и авторские определения. Так, Е.А. Суханова, справедливо указывая на волеизъявление субъекта как сущность сделки, понимает под ней осознанные, целенаправленные, волевые действия физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий . По мнению автора, сделка – это волеизъявление, адресованное субъектом другому лицу (лицам). Нельзя совершить сделку в отношении самого себя .
Исходя из сказанного, сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков. Аналогичное определение анализируемого понятия предложил А.В. Бурцев .
В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Примером односторонней сделки может служить завещание.
Основными юридическим фактами, порождающими, изменяющими, прекращающими гражданские права и обязанности, являются акты, выражающие согласованную волю двух сторон (двусторонние сделки) либо трех или более сторон (многосторонние сделки) .
Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон.
Сделки также разделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или другого блага. Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует . Поэтому возмездными могут быть только двусторонние и многосторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны .
В цивилистике существуют и иные критерии для классификации сделок. Например, реальные и консенсуальные, фидуциарные и нефидуциарные и пр.
Классификация сделок в гражданском праве, на наш взгляд, в полной мере применима и для сделок с земельными участками.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Одним из

2. Правовое регулирование сделок с земельными участками в РФ

2.1. Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков регулируется общими положениями о купле-продаже (ст.ст. 454-491 ГК РФ), правилами о продаже недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ), а также ст. 37 ЗК РФ. При этом в регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющим правовой режим этого участка. Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате хозяйственной деятельности и т.п. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка .
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет . Предметом договора купли-продажи может быть только индивидуально определенное имущество. Поэтому в договоре купли-продажи земельного участка должны быть надлежащим образом определены его размер (площадь), границы, местоположение (адрес), целевое назначение, кадастровый номер. К договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка.
Исходя из положений ст. 550 ГК РФ договор продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение простой письменной формы договора влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора и цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Прежде всего, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение земельного участка. Другими словами, земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору купли-продажи, должен быть индивидуализирован. Индивидуализация может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием. Практически все необходимые сведения, индивидуализирующие земельный участок, можно получить из Государственного земельного кадастра. Он является единой государственной системой, устанавливающей процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельным участком, а также содержит совокупность сведений, документов об их месте расположения и правовом режиме. Первое

3. Внесение изменений и дополнений в законодательство РФ

В настоящее время существуют определенные проблемы правового регулирования договора аренды земельных участков, о чем свидетельствуют многочисленные споры по поводу указанных договорных отношений.
Прежде всего, в судебной практике и юридической литературе спорным является вопрос об определении срока аренды земельного участка.
Приведем пример из судебной практики. Прокурор г. Майкопа обратился в Майкопский городской суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования «Город Майкоп», принятого распоряжением главы администрации от 26 января 2011 г. № 257-р, которым гражданину был предоставлен земельный участок в аренду на неопределенный срок.
Прокурор в заявлении указал, что согласно общим правилам о договоре аренды, закрепленным в гражданском законодательстве РФ, при заключении договора аренды должен определяться срок, на который он заключается, при этом, если срок аренды договором не определен, договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ может считаться заключенным на неопределенный срок. Однако поскольку объектом договора является особый объект — земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, то, по мнению прокурора, анализ норм земельного законодательства показывает, что в случае передачи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, во владение и пользование граждан и юридических лиц должен устанавливаться срок, на который указанный участок предоставляется. Орган местного самоуправления, предоставляя гражданину в аренду земельный участок на неопределенный срок, фактически предоставляет этот участок в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии со ст. 20 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное пользование допускается только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, гражданам же земельные участки в бессрочное пользование не предоставляются.
Решением Майкопского городского суда заявление прокурора было удовлетворено .
Данное дело не является единственным. Можно говорить о том, что сложилась определенная судебная практика, в соответствии с которой договор аренды может быть заключен лишь на определенный срок.
Однако, анализ норм земельного законодательства, на наш взгляд, не дает, оснований утверждать об обязательном установлении срока при аренде земельных участков, поскольку ни ГК РФ, ни ст. 22 ЗК РФ не содержат указания на то, что земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно с установлением срока договора. Таким образом, договор аренды может быть заключен на неопределенный срок, даже если его субъектом является гражданин, а объектом — земельный участок. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые современные исследователи .
Со сроком аренды связан вопрос аренды земель сельскохозяйственного назначения иностранными субъектами права.
Исходя из положений ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут выступать на стороне арендатора и заключать договоры аренды земли.

Заключение

Анализ действующего законодательства, научной литературы и судебной практики по исследуемой теме позволяет сделать следующие основные выводы и предложения.
В настоящее время земельный участок как объект недвижимости активно вовлекается в гражданский оборот на основе заключения различного рода сделок.
Сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков.
Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой отчуждение земельного участка и смену его собственника, являются купля-продажа, дарение, наследование земельных участков и земельных долей. Основной сделкой, направленной на передачу земельного участка во временное пользование, признается аренда.
Эти отношения урегулированы гражданским законодательством РФ с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.
Закон предъявляет ко всем без исключения гражданско-правовым сделкам с земельными участками определенные требования. Среди них:
— предметом сделок может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;
— наличие кадастрового паспорта (плана) земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке (договору);
— форма сделки простая письменная, за исключением сделок, заключение которых допустимо устно или законом предусмотрена нотариальная форма (т.е. удостоверение нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия);
— государственная регистрация сделки в случаях, установленных законом.
— сохранение целевого назначения земельного участка, которое может быть изменено лишь в установленном законном порядке;
— соблюдение минимальных размеров (минимальной площади) земельного участка в результате совершения сделки;
— при совершении сделок, влекущих отчуждение земельного участка, переход права собственности на него подлежит государственной регистрации.
Форма договора, направленного на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, должна быть, как правило, простой письменной. Договор ренты и завещание также подлежат нотариальному удостоверению. Договор аренды, заключенный между гражданами на срок не более 1 года, моет быть совершен устно. Кроме того, договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, договор краткосрочной аренды (на срок менее 1 года), пролонгированный на аналогичный срок. Несоблюдение формы договора и (или) условия о его государственной регистрации в случаях прямо установленных законом влечет его недействительность.
Заключая договор, направленный на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, стороны должны определить его предмет, т.е. индивидуализировать земельный участок, указав его площадь (размер), местонахождение (адрес), границы, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, иные характеристики земельного участка. Обязательным приложением к договору является кадастровый паспорт (план) земельного участка. Кроме того, стороны должны согласовать и иные существенные условия для договора соответствующего вида. Если предмет в договоре не определен (не указан кадастровый номер земельного участка и т.п.), не согласованы иные существенные условия, то договор считается незаключенным.
При совершении сделок, влекущих отчуждение земельного участка, переход права собственности на него подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Порядок ее осуществления регламентирован ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится специализированными органами (территориальные органы Росреестра) по месту нахождения земельного участка по установленной системе записей о правах на каждый участок, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Анализ действующего законодательства РФ, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в сфере правового регулирования земельных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы, которые осложняют гражданский оборот земли. С целью совершенствования отечественного земельного законодательства предлагаем внести в действующий ЗК РФ следующие изменения и дополнения:
— в ст. 25 ЗК РФ необходимо включить п. 1.1 следующего содержания: «Граждане и юридические лица приобретают права на земельные участки на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды и иных сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Сделки с земельными участками должны отвечать следующим требованиям:
1) сохранение целевого назначения земельного участка;
2) сохранение целевого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
3) сохранение разрешенного использования земельных участков;
4) наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке;
5) соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования»;
— ст. 39.7 ЗК РФ важно дополнить п. 5.1 следующего содержания: «Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и имеющие разное целевое назначение, определяется раздельно в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации, и их целевым назначением».
Кроме того, целесообразно п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дополнить абзацем следующего содержания: «Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, заключается на срок от трех до пятнадцати лет».
Указанные предложения по изменению действующего законодательства, регулирующего оборот земельных участков, на наш взгляд, снимут правоприменительные трудности в сфере заключения гражданско-правовых сделок с указанным объектом недвижимости.

Список использованных источников и литературы

2. Специальная литература
2.1. Александров, А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков / А.Д. Александров // Юридический мир. — 2010. — № 1. — С. 61-64.
2.2. Башмаков, Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства / Г.С. Башмаков // Государство и право. — 2010. — № 8. – С. 18-21.
2.3. Беджаше, Л.К. Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения / Л.К. Беджаше // Российская юстиция. – 2010. — № 17. – С. 26-30.
2.4. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2009. – 548 с.
2.5. Бурцев, А.В. Сделки с землей: понятие и виды / А.В. Бурцев // Правовые вопросы недвижимости. – 2012. — № 1. – С. 14-15.
2.6. Быстров, Г.Е. Сделки с земельными участками и оборот земель: теория, законодательство / Г.Е. Быстров // Аграрное и земельное право. — 2015. — № 8. — С. 4-20.
2.7. Вахаев, М.Х. Особенности некоторых сделок с землей / М.В. Вахаев // Право и экономика. — 2009. — № 5. — С. 3-6.
2.8. Гольцблат, А.А. Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека / А.А. Гольцблат. – М., 2010. – 97 с.
2.9. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1: 8-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК ВЕЛБИ, Изд-во Проспект, 2010. – 900 с.
2.10. Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России: Учебник для вузов / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. — М.: ЗАО Юстицинформ, 2010. — 560 с.