Самовольная постройка как особый способ защиты права собственности

Description

Содержание

Перечень сокращений 3
Введение 4
1. Гражданско-правовой режим самовольной постройки по гражданскому законодательству РФ 8
1.1 Понятие самовольной постройки, её признаки 8
1.2. Условия приобретения права собственности на самовольную постройку………………………………………………………………………………………………..20
1.3. Условия принятия решения о сносе самовольной постройки органами местного самоуправления городского округа (муниципального района) 20
2. Способы защиты права собственности по гражданскому законодательству РФ 33
2.1. Общая характеристика способов защиты права собственности 33
2.2. Требования о сносе самовольной постройки как особый способ защиты права собственности 36
2.3. Соотношение негаторного иска и иска о сносе самовольной постройки в судебной практике. 40
3. Проблемные вопросы судебной практики, возникающие при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством 45
Заключение 55
Список использованных источников 60

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что несмотря на то, что самовольная постройка включена в перечень оснований возникновения права собственности согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), в юридической литературе не проводится полный анализ правовой природы данного явления, его специфики, изучение актуальных изменений правового регулирования отношений в этой области.
Судебная практика ввиду отсутствия единства теоретических подходов однозначно причислила объекты, указанные в ч. 1 ст. 222 ГК РФ, к недвижимости. Будучи объектом недвижимого имущества, самовольная постройка относится к числу вещей, обладающих высокой социальной и экономической ценностью. Однако отличительной чертой самовольной постройки как объекта недвижимого имущества является его фактическое изъятие из гражданского оборота.
Самовольное строительство представляет собой, в том числе, противоправную деятельность по созданию объекта недвижимого имущества. Из этого вытекает, что и самовольная постройка по своей правовой природе является правонарушением. Подтверждение данному положению можно найти как в отечественном, так и зарубежном законодательстве независимо от исторического периода развития гражданского права.
Нельзя не учитывать тот факт, что самовольная постройка, как объект недвижимого имущества аккумулирует значительные материальные вложения, поэтому экономически снос данных построек нецелесообразен.
Наличие противоречий в интересах участников исследуемых правоотношений, и необходимость вовлечения незаконных построек в сферу экономического оборота порождают стремление к достижению баланса интересов владельцев самовольных построек и гражданского общества путем установления комплексного правового регулирования отношений, вытекающих из возведения самовольной постройки. В связи с этим законодатель использует определенные юридические конструкции, направленные на введение в гражданский оборот незаконно созданных строений.
Ужесточение правил легитимации самовольной постройки произошло с 1 сентября 2006 г. в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» , который исключил лицо, осуществившее самовольную постройку на чужом земельном участке из субъектов, имеющих право на признание права собственности на самовольную постройку.
В Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве 2009 г. был дан новый вектор в развитии правового режима самовольной постройки.
Правовой режим самовольной постройки претерпел изменения в связи с вступлением в силу ФЗ РФ от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , который внес ясность в определение понятия самовольной постройки — из п. 1 ст. 222 ГК РФ убрали привязку самовольной постройки к объекту недвижимости. Кроме того, теперь в ст. 222 ГК РФ конкретизированы условия, при соблюдении которых можно узаконить самовольную постройку, а муниципалитетам предоставлено право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке.
Учитывая изложенное, представляется, что выбранная тема имеет большую практическую значимость, актуальна и требует специального научного исследования.
Проблемой самовольной постройки лет занимались такие ученые, как А.Я. Беленькая, О.В. Гумилевская, Е.А. Грызыхина, B.C. Жабреев, М.М. Попович. Е.А. И.Д. Кузьмин, И.А. Малюткин-Алексеев, О.В. Шведков, А.А. Якимов и др.
Цель квалификационной работы: исследовать самовольную постройку как особый способ защиты права собственности.
Объект исследования: общественные отношения, складывающиеся в рамках законодательного регулирования самовольного строительства как гражданско-правового института
Предмет исследования: нормы действующего законодательства, судебно-арбитражная практика, касающиеся регулирования правоотношений по самовольному строительству.
Цель выпускной квалификационной работы предопределила решение следующих задач:
1) рассмотреть понятие и признаки самовольной постройки,
2) изучить условия приобретения права собственности на самовольную постройку;
3) определить условия принятия решения о сносе самовольной постройки органами местного самоуправления городского округа (муниципального района);

1. Гражданско-правовой режим самовольной постройки по гражданскому законодательству РФ

1.1 Понятие самовольной постройки, её признаки
Понятие самовольной постройки является важнейшим элементом правового режима. Без четкого установления самого определения невозможно введение единых правил регламентации данного правового явления; Единообразная трактовка данного понятия необходима как для реализации механизма приобретения права собственности на самовольную постройку, так и для их сноса в случае недопустимости легитимации.
Название ст. 222 ГК РФ определяет объект регулируемых ею отношений как «постройку». Однако ГК РФ не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подраздел 3 «Объекты гражданских прав» раздел I «Общие положения»). Поэтому п. 1 ст. 222 ГК РФ предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия .
Самовольной постройкой согласно п.1 ст. 222 ГК РФ признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
В ст. 222 ГК РФ дается перечень соответствующих объектов, куда включены здание, другое строение, сооружение. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет «другими». Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения .
Однако понятие самовольной постройки, данное в п. 1 ст. 222 ГК РФ, не является единственным. Необходимо отметить, что в ст. 24, 25 Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» самовольная постройка определена более емко, а именно — как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство. А для получения разрешения на строительство необходимо соблюдение всех многочисленных условий, предусмотренных законодательством.
Таким образом, в установленном гражданско-правовом режиме
самовольной постройки существует определенное противоречие.
С одной стороны, самовольная постройка, согласно ст. 222 ГК РФ, — это объект гражданско-правового регулирования, с другой стороны, при анализе многих элементов правового режима самовольно возведенных объектов недвижимости мы вынуждены обращаться к актам административно-правового характера, которые регламентируя уже по сути вторичный процесс — воздействие на признанный факт гражданского правонарушения, дают большую точность для правоприменителя, чем крайне дискуссионные нормы гражданского законодательства.
В литературе встречается достаточно разнообразное понимание сущности самовольной постройки: от способа приобретения права собственности до правонарушения .
Так, В.В. Селиванов приходит к выводу о том, что самовольное строение может быть признано первоначальным способом приобретения

2. Способы защиты права собственности по гражданскому законодательству РФ

2.1. Общая характеристика способов защиты права собственности

Действующее законодательство гарантирует защиту прав всем собственникам. Государство, устанавливая способы и правила защиты прав, тем самым осуществляет охранительную функцию при государственном регулировании отношений собственности. Указанная функция осуществляется, в частности, путем установления в законе исчерпывающего перечня случаев прекращения или ограничения права частной собственности государством, определения в законе гарантий защиты права собственности в случае его нарушения или ограничения государством.
Ст. 35 Конституции РФ закрепляет, что право частной собственности подлежит особой защите и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Согласно ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение осуществляется собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц (с учетом ст. 34, 45 — 48 и др.). На основании ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление прав с намерением причинить вред другому лицу. Защита права собственности осуществляется способами, установленными ГК РФ и другими федеральными законами.
В литературе справедливо отмечается, что защита прав имеет место при их нарушении или оспаривании, когда права уже не существуют в нормальном, не нарушенном состоянии (ст. 11, 12 ГК РФ). Наиболее полный перечень способов защиты нарушенных гражданских прав дан в ст. 12 ГК РФ: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения; признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав; присуждение к исполнению обязанностей в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего законам.
Выбор способа защиты права принадлежит стороне, чье право нарушено . Способы защиты права собственности представляют собой принудительные меры, применяемые в порядке, определенном законом, однако закон может предусматривать и добровольные способы защиты права собственности, например, самозащита своих прав самим собственником. Защита права собственности может осуществляться как самостоятельно одним из указанных выше способов, так и в совокупности с другими способами, предусмотренными законодательством.
Большинство названных положений являются в соответствии со ст. 12 ГК РФ самостоятельными способами защиты права, а не разновидностью восстановления нарушенного права. Особенности различных способов защиты зависят от субъектов, которые обращаются за защитой своих прав. Так, для граждан, например, характерны такие способы, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения, взыскание неустойки и возмещение убытков.
А.П. Сергеев определяет способы защиты субъективного гражданского права как закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие

3. Проблемные вопросы судебной практики, возникающие при рассмотрении споров, связанных с самовольным строительством

Совместным Постановлением Пленумов ВАС РФ и ВС РФ разъяснено: «В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой» .
Из приведенного разъяснения следует, что практика применения нормы ст. 222 ГК РФ формируется преимущественно в связи с заявлением требований о сносе самовольных построек, право собственности на которые не зарегистрировано. Основная масса исков подается в отношении тех объектов, которые обладают отраженными в п. 1 ст. 130 ГК РФ физическими признаками недвижимости (все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), но в юридическом смысле слова недвижимостью не являются.
Названные обстоятельства делают верными замечания Т.Н. Уколовой и Д.О. Филатовой: «Законодатель констатирует, что самовольная постройка — это недвижимость. Однако здесь он противоречит сам себе» . Имеется и такая точка зрения, согласно которой термин «недвижимость» в данном случае законодатель использовал «не в правовом значении».
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (кроме случаев признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ). Как упоминалось выше, применению данной нормы кодифицированного гражданского законодательства судами нередко сопутствуют ссылки на нормы земельного законодательства, предоставляющие похожие возможности, лицу, чьи права нарушены самовольной постройкой.
В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановление плодородия почв, восстановление земельных участков в прежних границах, возведение снесенных зданий, строений, сооружений или снос незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановление межевых и информационных знаков, устранение других земельных правонарушений и исполнение возникших обязательств).
Способ защиты, установленный в земельном законодательстве, касается не только самовольных построек, но и объектов временного характера. Однако он не охватывает в полной мере тех возможностей, которые дает иск о сносе, базирующийся на норме ст. 222 ГК РФ, поскольку смысл ст. 62 ЗК РФ позволяет требовать сноса лишь в пределах самовольно застроенного ответчиком земельного участка истца, но не за его границами.
Удовлетворение требований об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки — устоявшаяся судебная практика. Так, Арбитражный суд Краснодарского края решил: «Обязать индивидуального предпринимателя Ханояна Сергея Ефремовича, г. Сочи, в течение 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок путем сноса своими силами и средствами самовольной постройки — террасы литера «а» площадью 281,4 кв. м, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Лазаревский,

Заключение

В заключение необходимо сделать сделать следующие выводы:
Под самовольной постройкой следует понимать здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки: 1) земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; 2) на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация; 3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; 4) в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.
Условиям признания права на самовольную постройку являются: 1) земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, которое возвело самовольную постройку. В таких случаях средствами доказывания выступают кадастровый паспорт на объект и (или) заключение кадастрового инженера с актом выноса в натуру границ земельного участка и возведенного объекта недвижимого имущества 2) фактическое использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешенному использованию; 3) осуществление строительства с соблюдением строительных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; 4) принятие застройщиком мер по легализации самовольной постройки. При этом важным обстоятельством, подлежащим доказыванию, является факт легализации постройки именно по его фактическому назначению.
Способы защиты права собственности представляют собой предусмотренные законом добровольные и принудительные меры защиты, которые являются специальными средствами (вещными исками гл. 20 ГК РФ). Меры защиты могут быть направлены на предупреждение, пресечение, предотвращение, устранение нарушения права, его восстановление и (или) компенсацию потерь, вызванных нарушением прав собственника.
Требование сноса самовольной постройки во всех случаях влечет восстановление положения, существовавшего до возведения объекта самовольного строительства, что является самостоятельным способом защиты нарушенных прав, в том числе и прав собственника, указанным в ст. 12 ГК РФ.
Полагаем, что, учитывая коррективы, которые вносит судебная практика в рамочное законодательство, можно сделать вывод о необходимости внесения изменений в отдельные законодательные акты и акты толкования.
Предлагаем изложить статью 222 ГК РФ в следующей редакции:
«Статья 222. Самовольная постройка.
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, иных обязательных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за счет средств лица, осуществившего самовольное строительство, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за арендатором земельного участка при наличии согласия собственника земельного участка, а также при соблюдении целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанными лицами при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем такого объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Список использованных источников

2. Специальная литература

2.1. Алексеев В.Л. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества //Закон. 2010. — № 8. — С.48-52.
2.2. Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества // Гражданское право. 2012. N 6. — С. 17-22.
2.3. Алексеев С.С. Общая теория права. — М.: Проспект, 2012. — С. 280 — 281.
2.4. Анисимов А.П., Чаркин С.А. Объекты земельных правоотношений // Российская юстиция. — 2012. — N 2. — С. 4.
2.5. Бакулин А.Ф., Петухова А.В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. — 2011. — N 6. — С 22-27.
2.6. Вандраков С.Ю. Практические вопросы применения негаторного иска для сноса самовольной постройки // Юрист. 2012. N 22. — С. 3-7.
2.7. Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-процессуальной защиты гражданских прав участников имущественных отношений: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. — М., 1996. — 25 с.
2.8. Гордюк А.В. Применение законодательства о самовольных постройках // Вестник Федеральною арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2014. № 3. — С 34-38.
2.9. Горячева Е.В. Квартира как объект права собственности: сравнительно-правовой анализ и тенденции развития // Правовые вопросы недвижимости. — 2015.- N 1. — С. 17- 22.
2.10. Гражданское право: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. — М., 2011. — 889 с.
2.11. Гражданское право: учебник / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.