Правоотношения при осуществлении сделок с земельными участками в России и за рубежом

Description

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………………………………………………………………………3
1. Теоретико-правовые основы регулирования сделок с земельными участками…………………………………………………………………………….6
1.1. Понятие и содержание сделок с земельными участками……………….6
1.2. Государственная регистрация права…………………………………….12
2. Правовое регулирование сделок с земельными участками в России и зарубежных странах………………………………………………………………..20
2.1. Особенности купли-продажи земельных участков…………………….20
2.2. Аренда земельных участков……………………………………………..29
2.3. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения……45
3. Совершенствование правового регулирования земельных отношений в России в свете опыта зарубежных государств……………………….51
Заключение………………………………………………………………………….55
Список использованной литературы……………………………………………….59

ВВЕДЕНИЕ

В отечественном законодательстве земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней.
С принятием 12 декабря 1993 г. Конституции РФ было введено право частной собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ) . Это обусловило возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю .
Необходимым условием для формирования и развития земельного рынка являются гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение земельных участков .
Как объект рыночных отношений в ГК РФ земля приравнивается к недвижимости. Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т.п.
В настоящий период возникает все больше и больше способов землевладения. В этой связи договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.
Купля-продажа и аренда земельных участков широко распространены не только в России, но и за рубежом.
В настоящее время для осмысления и дальнейшего регулирования процесса совершенствования земельных отношений в России под воздействием рыночных механизмов особо важным становится знание зарубежного опыта развития земельных преобразований, мировой практики в этой области. На решение земельного вопроса в конкретных странах сильное влияние оказали их социально-экономические, исторические, этнокультурные, природные и иные особенности, определившие значительное разнообразие форм земельного строя в мире. На фоне некоторой общей направленности сдвигов в сфере земельных отношений, связанной с усилением роли рыночных факторов, возросшими экологическими требованиями, значение национально-государственной специфики отдельных государств остается весьма существенным.
Следует согласиться с мнением исследователей, что рынок земли в РФ в настоящее время находится в стадии формирования. Поэтому сейчас представляется особенно важным овладеть опытом использования механизмов регулирования этого важнейшего рынка, прошедших длительную и успешную апробацию в зарубежных странах .
Сказанным объясняется актуальность темы исследования, которая заключается в том, что на сегодняшний день проблема оборотоспособности земельных участков требует нового осмысления в свете опыта зарубежных стран.
Объект исследования – общественные отношения в сфере заключения гражданско-правовых сделок с земельными участками в России и в зарубежных странах.
Предмет исследования – нормы Конституции РФ, ЗК РФ, ГК РФ и иных федеральных законов; конституции и иные нормативные правовые акты иностранных государств; специальная литература и материалы судебной практики.
Цель исследования – правовой анализ сделок с земельными участками в России и в зарубежных странах.
Для достижения поставленной цели нами были сформулированы следующие задачи:
1) определить понятие и содержание сделок с земельными участками;
2) рассмотреть порядок государственной регистрации прав на земельные участки;
3) дать правовую характеристику сделкам купли-продажи земельных участков в России и за рубежом;
4) рассмотреть правовое регулирование договора аренды земельного участка по законодательству РФ и законодательству иностранных государств;
5) изучить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения в РФ и некоторых зарубежных странах;
6) внести предложения по изменению действующего законодательства РФ в сфере правового регулирования сделок с земельными участками с учетом опыта зарубежных государств.
Теоретическую базу исследования составили работы таких ученых-исследователей как А.Д. Александров, Л.К. Беджаше, А.В. Бурцев, М.И. Брагинский, А.В. Бурцев, Г.Е. Быстров, М.Х. Вахаев, Л.В. Воробьева, А.А. Гольцблат, Л.Ю. Грудцына, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, И.А. Иконицкая, В.М. Кособродов, А.Г. Нецветаев, Г.В. Романова, В.И. Сидоров, В.Х. Улюкаев, Л.Ф. Усманова, С.А. Чаркин, Р.Н. Шалайкин и др.
Новизна работы состоит в том, что в ней содержится сравнительно-правовой анализ сделок с земельными участками в России и за рубежом.
Практическая значимость работы заключается в том, что с учетом опыта зарубежных государств автором предложены рекомендации по совершенствованию действующего земельного законодательства РФ, которые могут быть учтены при подготовке соответствующих законопроектов.
Методами исследования являются методы познания, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, статистический, исторический и другие методы анализа изучаемых явлений.

1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

1.1. Понятие и содержание сделок с земельными участками
Легальное определение сделки содержится в ст. 153 ГК РФ . Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Определения «сделки», предложенные научной доктриной, как правило, отражают указанное законоположение . В то же время встречаются и авторские определения. Так, Е.А. Суханова, справедливо указывая на волеизъявление субъекта как сущность сделки, понимает под ней осознанные, целенаправленные, волевые действия физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий . По мнению автора, сделка – это волеизъявление, адресованное субъектом другому лицу (лицам). Нельзя совершить сделку в отношении самого себя .
Исходя из сказанного, сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков. Аналогичное определение анализируемого понятия предложил А.В. Бурцев .
В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ). Примером односторонней сделки может служить завещание.
Основными юридическим фактами, порождающими, изменяющими, прекращающими гражданские права и обязанности, являются акты, выражающие согласованную волю двух сторон (двусторонние сделки) либо трех или более сторон (многосторонние сделки) .
Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон.
Сделки также разделяются на возмездные и безвозмездные. Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или другого блага. Возмездность в сделке может выражаться в передаче денег, вещей, предоставлении встречных услуг, выполнении работы и т.д. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует . Поэтому возмездными могут быть только двусторонние и многосторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны .
В цивилистике существуют и иные критерии для классификации сделок. Например, реальные и консенсуальные, фидуциарные и нефидуциарные и пр.
Классификация сделок в гражданском праве, на наш взгляд, в полной мере применима и для сделок с земельными участками.
Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей ГК РФ называет договоры и иные сделки, предусмотренные законом, либо договоры и сделки,

2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

2.1. Особенности купли-продажи земельных участков
В России купля-продажа земельных участков регулируется общими положениями о купле-продаже (ст.ст. 454-491 ГК РФ), правилами о продаже недвижимости (ст.ст. 549-558 ГК РФ), а также ст. 37 ЗК РФ. При этом в регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства.
По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поэтому покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющим правовой режим этого участка. Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать купленный участок в соответствии с требованиями закона: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке в результате хозяйственной деятельности и т.п. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка .
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет . Предметом договора купли-продажи может быть только индивидуально определенное имущество. Поэтому в договоре купли-продажи земельного участка должны быть надлежащим образом определены его размер (площадь), границы, местоположение (адрес), целевое назначение, кадастровый номер. К договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка.
Исходя из положений ст. 550 ГК РФ договор продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение простой письменной формы договора влечет его недействительность.
Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются предмет договора и цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Прежде всего, в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение земельного участка. Другими словами, земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору купли-продажи, должен быть индивидуализирован. Индивидуализация может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием. Практически все необходимые сведения, индивидуализирующие земельный участок, можно получить из Государственного земельного кадастра. Он является единой государственной системой, устанавливающей процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельным участком, а также содержит совокупность сведений, документов об их месте расположения и правовом режиме. Первое характеризует земельный участок по площади и составу угодий, второе — природные и приобретенные свойства, влияющие на плодородие земли и степень ее загрязнения .
Необходимым условием для формирования и развития земельного рынка являются гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение земельных участков .
Как объект рыночных отношений в ГК РФ земля приравнивается к недвижимости. Купля-продажа и аренда земельных участков широко распространены не только в России, но и за рубежом. Следует согласиться с мнением исследователей, что рынок земли в РФ в настоящее время находится в стадии формирования. Поэтому сейчас представляется особенно важным овладеть опытом использования механизмов регулирования этого важнейшего рынка, прошедших длительную и успешную апробацию в зарубежных странах.
Сказанным объясняется актуальность темы исследования, которая заключается в том, что на сегодняшний день проблема оборотоспособности земельных участков требует нового осмысления в свете опыта зарубежных стран. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица». По данным статистики в 2012 г. в Республике Марий Эл было зарегистрировано 37449 прав на земельные участки, в т.ч. право собственности – 37125 (право долевой собственности – 10871, право совместной собственности – 48).
О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копи договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы». установлены формы документов, выдаваемых регистрирующим органом, в т.ч. Свидетельства о праве собственности. Заполненное свидетельство подписывается регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обязательным указанием его фамилии и инициалов, после чего скрепляется печатью учреждения. Таким образом, определение предмета договора купли-продажи осуществляется на основе данных, содержащихся в кадастровом паспорте (площадь, целевое назначение, кадастровый номер, местонахождение и др.). Отсутствие этих данных в договоре влечет определенные правовые последствия для участников сделки. Гражданский закон говорит, что в этом случае наступают иные юридические последствия, нежели недействительность гражданско-правовой сделки. Отсутствие кадастрового паспорта не позволяет индивидуализировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю. Соответственно, условие о предмете договора считается не согласованным, а договоре не заключенным.
Договор продажи земельного участка также. Помимо того, что договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, когда не соблюдена простая письменная форма, земельное законодательство РФ предусматривает дополнительные основания для признания такого договора недействительным. ряде зарубежных стран, таких как Испания, Португалия, Греция, Кипр, США, Германия, Италия и др. основную роль при осуществлении политики муниципального развития играет купля-продажа земли. Например, в США. Одним из самых актуальных вопросов, связанных с куплей-продажей земельных участков, является вопрос о возможности приобретения земельных участков гражданами иностранных государств.
В российском земельном законодательстве особенности приобретения земельных участков иностранными гражданами, в т.ч. участков, находящихся в границах морского порта.
Следовательно, сделки купли-продажи, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков иностранными субъектами права, запрещены российским законодательством.
Иные земельные участки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации перехода права собственности. В данной ситуации территориальный орган Росреестра осуществляет государственную регистрацию перехода права на основании судебного решения, вступившего в законную силу. В России, как отмечают исследователи, одним из наиболее распространенных видов сделок с землей является аренда земельных участков. Аренда обладает определенной спецификой, которая состоит в том, что рассматриваемая сделка не предполагает окончательное и бесповоротное отчуждение участка в собственность другого лица. В данном случае контрагент лишь приобретает право. Таким образом, главными нормативно-правовыми актами регулятивного воздействия на договор аренды земельных участков в России являются ГК РФ и ЗК РФ, а также ряд других законодательных и иных актов. В юридической литературе также отмечается, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях — гражданское и земельное право. И.А. Иконицкая отмечает, что аренды земельные участки (их части), изъятые из гражданского оборота.
Представляется правильной позиция С.А. Чаркина, согласно которой не может быть объектом аренды земельная доля, находящаяся в общей долевой собственности, собственнику (арендодателю). Если арендатор необоснованно продолжает пользоваться земельным участком, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с иском об освобождении самовольно занимаемого в пользу арендодателя взыскиваются арендная плата за все время просрочки, убытки и договорная неустойка. При этом убытки арендодателя, понесенные от несвоевременного возврата земельного участка, рассчитываются исходя из ставок арендной платы. Кроме того, оно гарантированно защищает права арендаторов, одновременно являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, позволяет им беспрепятственно осуществлять право собственности на это здание (сооружение), в т.ч. путем внесения этого объекта недвижимости в залог.
По закону арендатор вправе распорядиться арендными правами изымает у арендатора земельный участок с выдачей ему документа о реквизиции. Кроме того, арендатору возмещаются причиненные временным изъятием участка убытки;
7) иные случаи, установленные федеральным законом.
Например, п.п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда нашей страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции. Именно этим объясняется то обстоятельство, что. Подводя итоги сказанному, отметим, что в зарубежных странах среди ограничений в обороте сельскохозяйственных земель можно выделить следующие ограничения: по гражданству, квалификации, размерам земельных участков, срокам землепользования и аренды, а также ценам сделок купли-продажи и др. Важную роль играют ограничения экологического характера и на несельскохозяйственное использование земель сельскохозяйственного назначения. Некоторые из данных ограничений необходимо использовать при регулировании российского рынка земель сельскохозяйственного назначения. Рынки сельскохозяйственных земель большинства развитых и развивающихся стран являются одними из самых регулируемых рынков. Поэтому для дальнейшего развития рынка земель сельскохозяйственного назначения в России необходимо ориентироваться на зарубежный опыт.
Примечательно, что в ряде зарубежных стран земельное законодательство устанавливает определенные требования к будущим собственникам или лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому, кто уже ведет сельскохозяйственное производство. Это сделано в целях сохранения качества и плодородия соответствующей категории земель. содержатся в законодательстве ФРГ, Франции, Швеции, Италии, Испании, Норвегии и других государств.
В России ни ЗК РФ, ни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сожалению, не содержат подобного требования к личности собственника или арендатора сельскохозяйственных угодий. На наш взгляд, это является серьезным упущением, т.к. чревато угрозой снижения качества и плодородия соответствующей категории земель.
В ряде стран практикуется ограничение на приобретение сельскохозяйственных земель в собственность иностранцами (Ирландия, Мексика, Япония, Новая Зеландия, Польша и др.).
Характер данных ограничений в странах разный. Например, в Японии запрещены иностранные капиталовложения не только в земельные участки, но и в сельскохозяйственное производство.
Российское законодательство также запрещает приобретение иностранными гражданами и юридическими лицами в

Принимая во внимание опыт зарубежных государств в сфере правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель, считаем целесообразным внести в действующий ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующие дополнения:
— в п. 3 ст. 9 Закона сократить предельный 49-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения до 25 лет;
— ст. 8 дополнить п. 1.1 следующего содержания: « Преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется также гражданин РФ, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки»;
— ст. 9 и ст. 10 Закона дополнить п. 1.1, который изложить в следующей редакции: « Преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется гражданин, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки». Анализ действующего законодательства, научной литературы и судебной практики по исследуемой теме позволяет сделать следующие основные выводы и предложения.
В настоящее время земельный участок как объект недвижимости активно вовлекается в гражданский оборот на основе заключения различного рода сделок. Основным видом земельно-правовых сделок, влекущих за собой отчуждение земельного участка и смену его собственника, является купля-продажа. Основной сделкой, направленной на передачу земельного участка во временное пользование, признается аренда.
В зарубежных странах также наиболее распространенными сделками по передаче прав землевладения и землепользования являются купля-продажа и аренда земли.
Сделки купли-продажи и аренды земельных участковЗакон предъявляет ко всем без исключения гражданско-правовым сделкам с земельными участками определенные требования. Среди них:
— предметомналичие кадастрового паспорта (плана) земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке (договору);
— форма сделки простая письменная, за исключением сделок, заключение которых допустимо устно или законом предусмотрена нотариальная форма (т.е. удостоверение нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия);
— государственная регистрация сделки вслучаях прямо установленных законом влечет его недействительность.
Заключая договор, направленный на отчуждениестороны должны определить его предмет, т.е. индивидуализировать земельный участок, указав его площадь (размер), местонахождение (адрес), границы, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, иныеОсобой категорией земель и в России и за рубежом признаются земли сельскохозяйственного назначения. Не случайно законодательство РФ и иностранных государств устанавливает определенные особенности оборота данной категории земель.
В ряде зарубежных стран земельное законодательство предусматривает квалификационные требования и наличие опыта работы в сельскохозяйственном производстве для будущих собственников или арендаторов РФ земельных участков. В некоторых государствах предусмотрены ограничения для приобретения сельскохозяйственных угодий иностранными гражданами и организациями. В одних случаях иностранные граждане и юридические лица могут свободно владеть и пользоваться такими землями, в других — с определенными ограничениями (например, по законодательству России иностранцы могут пользоватьсятретьих – они вообще не вправе приобретать какие-либо титулы на сельскохозяйственные угодья.
Анализ действующего законодательства РФ, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в сфере правового регулирования земельных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы, которые осложняют гражданский оборот земли. Данные проблемы актуальны для оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание опыт зарубежных государств в сфере правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель, считаем целесообразным внести в действующийст. 9 Закона сократить предельный 49-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения до 25 лет;
— ст. 8 дополнить п. 1.1 следующего содержания: « Преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется также гражданин РФ, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки»;
— ст. 9 и ст. 10 Закона дополнить п. 1.1, который изложить в следующей редакции: « Преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется гражданин, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки».
Указанные предложения по изменению действующего законодательства, регулирующего оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, позволят сохранить качество и плодородие указанной категории земель.
Таким образом, определение предмета договора купли-продажи осуществляется на основе данных, содержащихся в кадастровом паспорте (площадь, целевое назначение, кадастровый номер, местонахождение и др.).

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ В СВЕТЕ ОПЫТА ЗАРУБЕЖНЫХ ГОСУДАРСТВ

Рынки сельскохозяйственных земель большинства развитых и развивающихся стран являются одними из самых регулируемых рынков. Поэтому для дальнейшего развития рынка земель сельскохозяйственного назначения в России необходимо ориентироваться на зарубежный опыт.
Примечательно, что в ряде зарубежных стран земельное законодательство устанавливает определенные требования к будущим собственникам или арендаторам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
При наличии нескольких лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому, кто уже ведет сельскохозяйственное производство.
Это сделано в целях сохранения качества и плодородия соответствующей категории земель. Например, законодательство Японии весьма строго в отношении претендентов на земельные участки сельскохозяйственного назначения: во-первых, собственник земли должен самостоятельно обрабатывать всю ту землю, которую он имеет и арендует; во-вторых, существует требование к землепользователю (хотя бы одному из членов крестьянского хозяйства) быть постоянно занятым сельскохозяйственным производством на этой ферме; в-третьих, крестьянин должен постоянно не только работать, но и жить на ферме, иметь квалификацию, финансовые и прочие возможности для ведения эффективного производства на всей площади фермы.
Если гражданин удовлетворяет всем этим требованиям, то он признается «физическим сельскохозяйственным лицом» .
Необходимым условием для формирования и развития земельного рынка являются гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение земельных участков .
Как объект рыночных отношений в ГК РФ земля приравнивается к недвижимости. Купля-продажа и аренда земельных участков широко распространены не только в России, но и за рубежом. Следует согласиться с мнением исследователей, что рынок земли в РФ в настоящее время находится в стадии формирования. Поэтому сейчас представляется особенно важным овладеть опытом использования механизмов регулирования этого важнейшего рынка, прошедших длительную и успешную апробацию в зарубежных странах.
Сказанным объясняется актуальность темы исследования, которая заключается в том, что на сегодняшний день проблема оборотоспособности земельных участков требует нового осмысления в свете опыта зарубежных стран. В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица». По данным статистики в 2012 г. в Республике Марий Эл было зарегистрировано 37449 прав на земельные участки, в т.ч. право собственности – 37125 (право долевой собственности – 10871, право совместной собственности – 48).
О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копи договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы». установлены формы документов, выдаваемых регистрирующим органом, в т.ч. Свидетельства о праве собственности. Заполненное свидетельство подписывается регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним с обязательным указанием его фамилии и инициалов, после чего скрепляется печатью учреждения. Таким образом, определение предмета договора купли-продажи осуществляется на основе данных, содержащихся в кадастровом паспорте (площадь, целевое назначение, кадастровый номер, местонахождение и др.). Отсутствие этих данных в договоре влечет определенные правовые последствия для участников сделки. Гражданский закон говорит, что в этом случае этом случае наступают иные юридические последствия, нежели недействительность гражданско-правовой сделки. Отсутствие кадастрового паспорта не позволяет индивидуализировать земельный участок, подлежащий передаче покупателю. Соответственно, условие о предмете договора считается не согласованным, а договоре не заключенным.
Договор продажи земельного участка также помимо того, что договор купли-продажи земельного участка признается недействительным, когда не соблюдена простая письменная форма, земельное законодательство РФ предусматривает дополнительные основания для признания такого договора недействительным. ряде зарубежных стран, таких как Испания, Португалия, Греция, Кипр, США, Германия, Италия и др. основную роль при осуществлении политики муниципального развития играет купля-продажа земли. Например, в США. Одним из самых актуальных вопросов, связанных с куплей-продажей земельных участков, является вопрос о возможности приобретения земельных участков гражданами иностранных государств.
В российском земельном законодательстве особенности приобретения земельных участков иностранными гражданами, в т.ч. участков, находящихся в границах морского порта.
Следовательно, сделки купли-продажи, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков иностранными субъектами права, запрещены российским законодательством.
Иные земельные участки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации перехода права собственности. В данной ситуации территориальный орган Росреестра осуществляет государственную регистрацию перехода права на основании судебного решения, вступившего в законную силу. В России, как отмечают исследователи, одним из наиболее распространенных видов сделок с землей является аренда земельных участков. Аренда обладает определенной спецификой, которая состоит в том, что рассматриваемая сделка не предполагает окончательное и бесповоротное отчуждение участка в собственность другого лица. В данном случае контрагент лишь приобретает право. Таким образом, главными нормативно-правовыми актами регулятивного воздействия на договор аренды земельных участков в России являются ГК РФ и ЗК РФ, а также ряд других законодательных и иных актов. В юридической литературе также отмечается, что правовое регулирование договора аренды земельного участка в РФ находится в двух областях — гражданское и земельное право. И.А. Иконицкая отмечает, что аренды земельные участки (их части), изъятые из гражданского оборота.
Представляется правильной позиция С.А. Чаркина, согласно которой не может быть объектом аренды земельная доля, находящаяся в общей долевой собственности, собственнику (арендодателю). Если арендатор необоснованно продолжает пользоваться земельным участком, то арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с иском об освобождении самовольно занимаемого в пользу арендодателя взыскиваются арендная плата за все время просрочки, убытки и договорная неустойка. При этом убытки арендодателя, понесенные от несвоевременного возврата земельного участка, рассчитываются исходя из ставок арендной платы. Кроме того, оно гарантированно защищает права арендаторов, одновременно являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, позволяет им беспрепятственно осуществлять право собственности на это здание (сооружение), в т.ч. путем внесения этого объекта недвижимости в залог.
По закону арендатор вправе распорядиться арендными правами изымает у арендатора земельный участок с выдачей ему документа о реквизиции. Кроме того, арендатору возмещаются причиненные временным изъятием участка убытки;
7) иные случаи, установленные федеральным законом.
Например, п.п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда нашей страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции. Именно этим объясняется то обстоятельство, что. Подводя итоги сказанному, отметим, что в зарубежных странах среди ограничений в обороте сельскохозяйственных земель можно выделить следующие ограничения: по гражданству, квалификации, размерам земельных участков, срокам землепользования и аренды, а также ценам сделок купли-продажи и др. Важную роль играют ограничения экологического характера и на несельскохозяйственное использование земель сельскохозяйственного назначения. Некоторые из данных ограничений необходимо использовать при регулировании российского рынка земель сельскохозяйственного назначения. Рынки сельскохозяйственных земель большинства развитых и развивающихся стран являются одними из самых регулируемых рынков. Поэтому для дальнейшего развития рынка земель сельскохозяйственного назначения в России необходимо ориентироваться на зарубежный опыт.
Примечательно, что в ряде зарубежных стран земельное законодательство устанавливает определенные требования к будущим собственникам или лиц, желающих приобрести или арендовать землю, предпочтение отдается тому, кто уже ведет сельскохозяйственное производство. Это сделано в целях сохранения качества и плодородия соответствующей категории земель. содержатся в законодательстве ФРГ, Франции, Швеции, Италии, Испании, Норвегии и других государств.
В России ни ЗК РФ, ни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сожалению, не содержат подобного требования к личности собственника или арендатора сельскохозяйственных угодий. На наш взгляд, это является серьезным упущением, т.к. чревато угрозой снижения качества и плодородия соответствующей категории земель.
В ряде стран практикуется ограничение на приобретение сельскохозяйственных земель в собственность иностранцами (Ирландия, Мексика, Япония, Новая Зеландия, Польша и др.).
Характер данных ограничений в странах разный. Например, в Японии запрещены иностранные капиталовложения не только в земельные участки, но и в сельскохозяйственное производство.
Российское законодательство также запрещает приобретение иностранными гражданами и юридическими лицами в

Принимая во внимание опыт зарубежных государств в сфере правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель, считаем целесообразным внести в действующий ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующие дополнения:
— в п. 3 ст. 9 Закона сократить предельный 49-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения до 25 лет;
— ст. 8 дополнить п. 1.1 следующего содержания: « Преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется также гражданин РФ, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки»;
— ст. 9 и ст. 10 Закона дополнить п. 1.1, который изложить в следующей редакции: « Преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется гражданин, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки». Анализ действующего законодательства, научной литературы и судебной практики по исследуемой теме позволяет сделать следующие основные выводы и предложения.
В настоящее время земельный участок как объект недвижимости активно вовлекается в гражданский оборот на основе заключения различного рода сделок. Основным видом земельно-правовых сделок, влекущих за собой отчуждение земельного участка и смену его собственника, является купля-продажа. Основной сделкой, направленной на передачу земельного участка во временное пользование, признается аренда.
В зарубежных странах также наиболее распространенными сделками по передаче прав землевладения и землепользования являются купля-продажа и аренда земли.
Сделки купли-продажи и аренды земельных участковЗакон предъявляет ко всем без исключения гражданско-правовым сделкам с земельными участками определенные требования. Среди них:
— предметомналичие кадастрового паспорта (плана) земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке (договору);
— форма сделки простая письменная, за исключением сделок, заключение которых допустимо устно или законом предусмотрена нотариальная форма (т.е. удостоверение нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия);
— государственная регистрация сделки вслучаях прямо установленных законом влечет его недействительность.
Заключая договор, направленный на отчуждениестороны должны определить его предмет, т.е. индивидуализировать земельный участок, указав его площадь (размер), местонахождение (адрес), границы, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, иныеОсобой категорией земель и в России и за рубежом признаются земли сельскохозяйственного назначения. Не случайно законодательство РФ и иностранных государств устанавливает определенные особенности оборота данной категории земель.
В ряде зарубежных стран земельное законодательство предусматривает квалификационные требования и наличие опыта работы в сельскохозяйственном производстве для будущих собственников или арендаторов РФ земельных участков. В некоторых государствах предусмотрены ограничения для приобретения сельскохозяйственных угодий иностранными гражданами и организациями. В одних случаях иностранные граждане и юридические лица могут свободно владеть и пользоваться такими землями, в других — с определенными ограничениями (например, по законодательству России иностранцы могут пользоватьсятретьих – они вообще не вправе приобретать какие-либо титулы на сельскохозяйственные угодья.
Анализ действующего законодательства РФ, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в сфере правового регулирования земельных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы, которые осложняют гражданский оборот земли. Данные проблемы актуальны для оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание опыт зарубежных государств в сфере правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель, считаем целесообразным внести в действующийст. 9 Закона сократить предельный 49-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения до 25 лет;
— ст. 8 дополнить п. 1.1 следующего содержания: « Преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется также гражданин РФ, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки»;
— ст. 9 и ст. 10 Закона дополнить п. 1.1, который изложить в следующей редакции: « Преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется гражданин, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки».
Указанные предложения по изменению действующего законодательства, регулирующего оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, позволят сохранить качество и плодородие указанной категории земель.
Подобные требования к собственникам или арендаторам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения содержатся в законодательстве ФРГ, Франции, Швеции, Италии, Испании, Норвегии и других государств.
В России ни ЗК РФ, ни ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сожалению, не содержат подобного требования к личности собственника или арендатора сельскохозяйственных угодий. На наш взгляд, это является серьезным упущением, т.к. чревато угрозой снижения качества и плодородия соответствующей категории земель.
В ряде стран практикуется ограничение на приобретение сельскохозяйственных земель в собственность иностранцами (Ирландия, Мексика, Япония, Новая Зеландия, Польша и др.) .
Характер данных ограничений в странах разный. Например, в Японии запрещены иностранные капиталовложения не только в земельные участки, но и в сельскохозяйственное производство .
Российское законодательство также запрещает приобретение иностранными гражданами и юридическими лицами в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Они могут пользоваться сельскохозяйственными угодьями лишь на праве аренды.
Исходя из положений ст. 22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут выступать на стороне арендатора и заключать договоры аренды земли.
Предоставляя иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам землю на правах аренды, законодатель не предусматривает предельный срок аренды, в течение которого иностранный гражданин вправе использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Если следовать правовым нормам,

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ действующего законодательства, научной литературы и судебной практики по исследуемой теме позволяет сделать следующие основные выводы и предложения.
В настоящее время земельный участок как объект недвижимости активно вовлекается в гражданский оборот на основе заключения различного рода сделок.
Сделки с земельными участками – это волевые действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении земельных участков.
Основным видом земельно-правовых сделок, влекущих за собой отчуждение земельного участка и смену его собственника, является купля-продажа. Основной сделкой, направленной на передачу земельного участка во временное пользование, признается аренда.
В зарубежных странах также наиболее распространенными сделками по передаче прав землевладения и землепользования являются купля-продажа и аренда земли.
Сделки купли-продажи и аренды земельных участков урегулированы гражданским законодательством РФ с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.
Закон предъявляет ко всем без исключения гражданско-правовым сделкам с земельными участками определенные требования. Среди них:
— предметом сделок может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет;
— наличие кадастрового паспорта (плана) земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке (договору);
— форма сделки простая письменная, за исключением сделок, заключение которых допустимо устно или законом предусмотрена нотариальная форма (т.е. удостоверение нотариусом или иным должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия);
— государственная регистрация сделки в случаях, установленных законом.
— сохранение целевого назначения земельного участка, которое может быть изменено лишь в установленном законном порядке;
— соблюдение минимальных размеров (минимальной площади) земельного участка в результате совершения сделки;
— при совершении сделок, влекущих отчуждение земельного участка, переход права собственности на него подлежит государственной регистрации.
Форма договора, направленного на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, должна быть, как правило, простой письменной. Договор аренды, заключенный между гражданами на срок не более 1 года, может быть совершен устно. Кроме того, договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества на неопределенный срок, договор краткосрочной аренды (на срок менее 1 года), пролонгированный на аналогичный срок. Несоблюдение формы договора и (или) условия о его государственной регистрации в случаях прямо установленных законом влечет его недействительность.
Заключая договор, направленный на отчуждение земельного участка или передачу его во временное пользование, стороны должны определить его предмет, т.е. индивидуализировать земельный участок, указав его площадь (размер), местонахождение (адрес), границы, назначение, разрешенное использование, кадастровый номер, иные характеристики земельного участка. Обязательным приложением к договору является кадастровый паспорт (план) земельного участка. Кроме того, стороны должны согласовать и иные существенные условия для договора соответствующего вида. Если предмет в договоре не определен (не указан кадастровый номер земельного участка и т.п.), не согласованы иные существенные условия, то договор считается незаключенным.
При совершении сделок, влекущих отчуждение земельного участка, переход права собственности на него подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Порядок ее осуществления регламентирован ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится специализированными органами (территориальные органы Росреестра) по месту нахождения земельного участка по установленной системе записей о правах на каждый участок, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Особой категорией земель и в России и за рубежом признаются земли сельскохозяйственного назначения. Не случайно законодательство РФ и иностранных государств устанавливает определенные особенности оборота данной категории земель.
В ряде зарубежных стран земельное законодательство предусматривает квалификационные требования и наличие опыта работы в сельскохозяйственном производстве для будущих собственников или арендаторов РФ земельных участков. В некоторых государствах предусмотрены ограничения для приобретения сельскохозяйственных угодий иностранными гражданами и организациями. В одних случаях иностранные граждане и юридические лица могут свободно владеть и пользоваться такими землями, в других — с определенными ограничениями (например, по законодательству России иностранцы могут пользоваться землями сельскохозяйственного назначения лишь на праве аренды), в третьих – они вообще не вправе приобретать какие-либо титулы на сельскохозяйственные угодья.
Анализ действующего законодательства РФ, судебной практики и юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что в сфере правового регулирования земельных правоотношений существуют многочисленные законодательные пробелы, которые осложняют гражданский оборот земли. Данные проблемы актуальны для оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Принимая во внимание опыт зарубежных государств в сфере правового регулирования оборота сельскохозяйственных земель, считаем целесообразным внести в действующий ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следующие изменения и дополнения:
— в п. 3 ст. 9 Закона сократить предельный 49-летний срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения до 25 лет;
— ст. 8 дополнить п. 1.1 следующего содержания: «Преимущественным правом покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется также гражданин РФ, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки»;
— ст. 9 и ст. 10 Закона дополнить п. 1.1, который изложить в следующей редакции: «Преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения пользуется гражданин, имеющий опыт работы в сельскохозяйственном производстве, либо ведущий личное подсобное хозяйство не менее 5 лет, предшествующих дате покупки».
Указанные предложения по изменению действующего законодательства, регулирующего оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, позволят сохранить качество и плодородие указанной категории земель.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. — 2010. — № 1. — С. 61-64.
2. Башмаков Г.С. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. — 2010. — № 8. – С. 18-21.
3. Бурцев А.В. Сделки с землей: понятие и виды // Правовые вопросы недвижимости. – 2012. — № 1. – С. 14-15.
4. Быстров Г.Е. Сделки с земельными участками и оборот земель: теория, законодательство // Аграрное и земельное право. — 2013. — № 8. — С. 4-20.
5. Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации: практическое пособие. — М.: Юрайт-Издат, 2011. – 326 с.
6. Гольцблат А.А. Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2010. – 97 с.
7. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1: 8-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК ВЕЛБИ, Изд-во Проспект, 2010. – 900 с.
8. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. – М.: Юстицинформ, 2010. – 560 с.
9. Жевлакович М.С. Современные тенденции правового регулирования аренды земельных участков в России и в государствах — членах Европейского союза // Юридическое образование и наука. — 2011. — № 1. — С. 32-35.
10. Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. — 2009. — № 9. — С. 35-38.
11. Конституции государств Европы: в 3-х т. Т. 1 / Под ред. Л.А. Окунькова. — М.: НОРМА, 2011. – 868 с.