Договор купли-продажи и его виды в Российском гражданском праве

Description

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………………3
1. Общая характеристика договора купли-продажи……………………………5
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи…………………………..5
1.2. Правовое регулирование отношений купли-продажи………………….7
1.3. Значение договора купли-продажи………………………………………14
2. Элементы договора купли-продажи…………………………………………19
2.1. Субъекты договора купли-продажи……………………………………19
2.2. Предмет договора купли-продажи………………………………………22
2.3. Форма договора купли-продажи…………………………………………29
2.4. Цена и срок в договоре купли-продажи………………………………..34
2.5. Содержание договора купли-продажи………………………………….41
3. Отдельные виды договора купли-продажи…………………………………51
3.1. Договор розничной купли-продажи…………………………………….51
3.2. Договор поставки…………………………………………………………55
3.3. Договор продажи недвижимости………………………………………..59
Заключение……………………………………………………………………….67
Список использованных литературных источников…………………………..71

ВВЕДЕНИЕ

Одним из договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества и получивших широкое применение в имущественном обороте, является договор купли-продажи .
С включением недвижимости в систему рыночного оборота последняя все чаще выступает предметом договора купли-продажи, поскольку именно недвижимость (здания, сооружения и земля) является необходимой предпосылкой нормальной хозяйственной деятельности .
В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, тема правового регулирования договора купли-продажи очень актуальна. Актуальность темы заключается в том, что сделки купли-продажи недвижимого имущества, сегодня преобладают в гражданском обороте. Они непосредственно затрагивают интересы граждан и юридических лиц как участников сделки. Кроме того, в условиях кардинального обновления действующего гражданского законодательства РФ, некоторые нормы, регулирующие отношения купли-продажи, также претерпели определенные изменения. Это требует пересмотра правовой природы договора купли-продажи и его отдельных видов с учетом соответствующих изменений и судебной практики.
Цель исследования – анализ сущности, значения, правовой основы и элементов договора купли-продажи, а также его разновидностей на примере договора розничной купли-продажи, договора поставки и договора продажи недвижимости.
Предмет исследования – нормы гражданского и иного законодательства РФ, обеспечивающие правовое регулирование договора купли-продажи.
Объект исследования – правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданского права в сфере заключения и исполнения договора купли-продажи.
Для достижения поставленной цели нами были сформулированы следующие задачи:
1) определить понятие и признаки договора купли-продажи;
2) рассмотреть правовые основы и значение договора купли-продажи;
3) изучить элементы договора купли-продажи: субъекты, предмет, форма, цена, срок и содержание;
4) исследовать отдельные виды договора купли-продажи на примере договоров розничной купли-продажи, поставки и продажи недвижимости.
Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых как Е.А. Суханов, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, В.А. Алексеев, Р.С. Бевзенко, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, Л.Ю. Грудцына, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников и др.
Методы исследования – методы познания, логический, системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-социологический, исторический и другие методы анализа изучаемых явлений.
Эмпирической основой ВКР являются судебные решения по гражданским делам, связанным с заключением и исполнением договоров купли-продажи.
Нормативной основой ВКР выступают Конституция РФ, ГК РФ, иные федеральные законы, постановления Правительства РФ и иные нормативные правовые акты.
Структура работы обусловлена ее целью и задачами. ВКР состоит из введения, трех глав, включающих в себя одиннадцать параграфов, заключения, списка использованных литературных источников.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи

Легальное (законодательное) понятие договора купли-продажи содержится в п. 1 ст. 454 ГК РФ . По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи выступают любые вещи: движимые и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. которые будут созданы или приобретены продавцом.
Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством «систему традиции» , если только иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 223 ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом . В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК РФ), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК РФ) .
По смыслу ст. 491 ГК РФ стороны могут заключить договор с условием сохранения права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В этом случае продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар .
Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя также с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Однако в соответствии с п. 2 ст. 459 ГК РФ в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота .
Договор купли-продажи – консенсуальный. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.
Анализируемый договор также является возмездным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим) договором, поскольку в соответствии с п. 1

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2.1. Субъекты договора купли-продажи

Сторонами (субъектами) договора купли-продажи являются продавец и покупатель.
На стороне продавца могут выступать физические лица, в т.ч. индивидуальные предприниматели, юридические лица независимо от организационно-правовой формы, а также публично-правовые образования.
Граждане могут заключать договоры купли-продажи от имени продавца с учетом общих требований, предъявляемых к их правоспособности и дееспособности. Лица, достигшие 18 лет, совершают подобного рода сделки самостоятельно. За недееспособных граждан и малолетних детей в возрасте до 14 лет договор продажу принадлежащего им имущества осуществляют их законные представители (опекуны, родители). Граждане, ограниченные судом в дееспособности, и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет продают принадлежащее им имущество самостоятельно, но с предварительного письменного согласия своих законных представителей (попечителей, родителей).
Индивидуальные предприниматели, реализующие товары, должны быть зарегистрированы налоговыми органами в качестве таковых в установленном законом порядке .
Юридические лица (предприятия, организации, учреждения) совершают сделку купли-продажи с учетом требований, предъявляемых к их правоспособности, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» . По общему правилу продавец товара должен быть его собственником. Однако при определенных условиях юридические лица, обладающие ограниченным вещным правом на имущество (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) также могут распоряжаться имуществом, в т.ч. посредством его продажи. Например, в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, имущество которому принадлежит на праве хозяйственного ведения, может отчуждать закрепленное за ним недвижимое имущество исключительно с согласия собственника. Движимое имущество, принадлежащее предприятию, может быть продано последним по своему усмотрению, но не в ущерб уставной цели и предмету деятельности.
В аналогичной ситуации находятся автономное и бюджетное учреждения, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления. Согласно п.п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество они отчуждают лишь с согласия собственника, а остальным имуществом распоряжаются самостоятельно. По смыслу ст. 297 и п. 4 ст. 298 ГК РФ казенное предприятие и казенное учреждение любое имущество вправе продавать только с согласия собственника. Лишь продукция, производимая казенным предприятием, реализуется им самостоятельно. Напротив, частное учреждение как субъект права оперативного управления вообще не вправе продавать закрепленное за ним имущество. Однако если в соответствии с учредительными документами частному учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то смыслу п. 1 ст. 298 ГК РФ имущество, приобретенное за счет этих доходов, поступает в самостоятельное

3. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

3.1. Договор розничной купли-продажи

Как уже отмечалось, договор розничной купли-продажи является одним из видов договора купли-продажи. Легальное определение понятия договора розничной купли-продажи содержится в ст. 492 ГК РФ . По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.
Данный договор имеет ряд специфических черт. Прежде всего спецификой отличается субъектный состав данного договора. На стороне продавца всегда выступает коммерческая организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Покупателем является гражданин, вступающий в отношения для удовлетворения своих личных бытовых нужд. Он именуется потребитель.
К отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина применяются Закон РФ «О защите прав потребителей» и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним.
Другой специфической чертой договора является его публичность, предусмотренная ст. 426 ГК РФ . По смыслу ст. 437 ГК РФ договор розничной купли-продажи может заключаться с использованием публичной оферты. Согласно ст. 494 ГК РФ предложение продавцом в розничной купле-продаже товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой, если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи. Более того, выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.
Еще одной специфической чертой договора розничной купли-продажи является его предмет. Это может быть только товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Цели, для которых приобретается товар, должны быть исключительно личные (бытовые).
Специфическую черту данного договора составляют и особые требования к его форме. Форма данного договора различается в зависимости от обстоятельств, при которых он заключается. Она может быть устной или письменной. Устно совершается договор купли-продажи через прилавок или с использованием автоматов. Письменная форма договора розничной купли-продажи предполагает выдачу покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако в соответствии с абз. 1 п. 5 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализ исследуемой темы позволяет сделать следующие основные выводы.
В п. 1 ст. 454 ГК РФ сформулировано легальное понятие договора купли-продажи. Под договором купли-продажи понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор купли-продажи характеризуется определенными юридическими признаками. Он является консенсуальным, двусторонним, возмездным и взаимным (синаллагматическим). Данные характеристики относятся ко всем видам договоров купли-продажи. В то же время своей по своей правовой природе договор розничной купли-продажи является также реальным, публичным и договором присоединения.
Отношений купли-продажи регулируются Конституцией РФ, нормами гл. 30 ГК РФ, иными положениями Кодекса, другими федеральными законами (например, СК РФ, Закон РФ «О защите прав потребителей» и др.), постановлениями Правительства РФ, иными нормативными правовыми актами, а также обычаями делового оборота.
Значение договора купли-продажи в современном гражданском обороте очень велико. Данный договор относится к тем видам имущественных договоров, которые широко распространены в хозяйственной практике. Регулируя обязательства по передаче имущества, данный договор обеспечивает динамику рыночной экономики и отчасти ее стабильность.
К субъектам договора купли-продажи относят продавца и покупателя. В качестве таковых выступают любые участники гражданских правоотношений – граждане, в т.ч. индивидуальные предприниматели, юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), публично-правовые образования (РФ, ее субъекты, муниципальные образования).
В то же время такие виды договора купли-продажи как договоры розничной купли-продажи и поставки имеют специфичный субъектный состав. В договоре розничной купли-продажи продавцом выступает коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по реализации товаров. Покупателем является гражданин-потребитель, который приобретает товары для своих личных и домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. В договоре поставки на стороне продавца и покупателя могут выступать исключительно субъекты предпринимательской деятельности.
Предметом (объектом) договора купли-продажи считается товар. Под ним понимают любые вещи, не ограниченные в гражданском обороте.
В договорах розничной купли-продажи, поставки и продажи недвижимости предмет (объект) отличается определенной спецификой. По договору розничной купли-продажи предметом (объектом) выступает исключительно товар, предназначенный для использования гражданами в личных и бытовых целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. В договоре поставки, напротив, — вещи, приобретаемые для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним использованием. Предметом (объектом) договора продажи недвижимости признается исключительно недвижимое имущество.
Существенным условием любого вида договора купли-продажи выступает его предмет (объект). Определить в договоре предмет это означает указать наименование и количество товара, его ассортимент, комплектность и качество. Индивидуально определенные вещи должны быть индивидуализированы. Под индивидуализацией предмета (объекта) понимается включение в договор максимально подробной информации, позволяющей отличить конкретную вещь от иных аналогичных вещей. Эта информация может быть получена сторонами из специальных документов – кадастровый план земельного участка, технический паспорт на квартиру, паспорт транспортного средства и пр.
Существенным условием договоров розничной купли-продажи, продажи недвижимости и продажи предприятия является также цена. Отсутствие в договоре цены означает, что он не заключен сторонами и не порождает для них каких-либо юридических последствий.
Срок не относится к числу существенных условий договора купли-продажи. Однако он важен для договора поставки, т.к. в данном случае предметом (объектом) может быть скоропортящаяся продукция. Срок поставки может быть определен в договоре различно, например, путем указания конкретной даты (конкретного месяца, квартала) либо указанием периодов поставки в течение срока действия договора. Стороны могут согласовать и графики поставки. Нарушение сроков поставки, т.е. просрочка в поставке или досрочная поставка, влекут для поставщика имущественную ответственность.
Договор купли-продажи заключается сторонами устно или письменно. В большинстве случае данный договор совершается в письменной форме, т.е. путем составления одного документа, подписанного сторонами или их уполномоченными представителями. По желанию сторон сделки договор может быть удостоверен у нотариуса.
Договоры продажи недвижимости, в т.ч. жилого помещения и предприятия совершаются только в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его ничтожность.
В настоящее время законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договор купли-продажи или его отдельных видов. Стороны должны зарегистрировать в установленном законом порядке лишь переход права собственности от продавца к покупателю.
Права и обязанности продавца и покупателя образуют содержание договора купли-продажи. Главной обязанностью продавца является передача приобретаемого товара. При этом последний должен быть передан в обусловленном сторонами количестве, ассортименте, комплектности, надлежащего качества, в таре или упаковке и свободным от прав третьих лиц. Товар должен быть передан продавцом в установленный договором срок. Вместе с товаром продавец передает покупателю необходимую документацию, содержащую характеристику товара и правила его безопасной эксплуатации. Передача недвижимого имущества по договору продажи недвижимости осуществляется по переданному акту или иному документу, подтверждающему переход отчуждаемого имущества от продавца к покупателю. Основной обязанностью покупателя является оплата приобретенного товара по цене, установленной в договоре. Покупатель оплачивает товар до или после передачи ему товара. Денежные средства в оплату цены договора вносятся покупателем способами, согласованными сторонами: единовременно, в рассрочку, предварительная оплата, оплата наличными деньгами или в безналичном порядке и др.
В заключение отметим, что правовое регулирование договора купли-продажи и его отдельных видов следует признать достаточно полным, объективным и отвечающим реалиям времени.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

2. Учебная и научная литература
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество как предмет сделки / В.А. Алексеев // Нотариус. — 2013. — № 1. — С. 25-28.
2. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. — М.: Волтерс Клувер, 2014. – 295 с.
3. Андреев В.К. О различии нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации / В.К. Андреев // Российская юстиция. — 2013. — № 1. — С. 23-26.
4. Астафьева С. О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом / С. Астафьева // Самоуправление. — 2011. — № 3. – С. 18-21.
5. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. — 2012. — № 1. — С. 40-44.
6. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью / А. Бегичев // Российская юстиция. — 2012. — № 4. — С. 25-28.
7. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Автореф. дисс. на соиск. кучен. степ. к.ю.н. / Е.С. Болтанова. — Томск, 2006. – 20 с.
8. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2009. – 548 с.
9. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2: 13-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М.: ТК ВЕЛБИ, Изд-во Проспект, 2015. – 900 с.