Не нашли материал для своей работы?

Поможем сделать уникальную работу Без плагиата!

Договор аренды и его виды

3,000.00 

Тип работы: Дипломная работа (ВКР)
Год написания: 2016
Количество страниц: 119
Количество источников: 125

Без ожидания: файлы доступны для скачивания сразу после оплаты.

Ручная проверка: файлы открываются и полностью соответствуют описанию.

Описание

Оглавление

Введение……………………………………………………………………..3
1.Общая характеристика договора аренды……………………………….6
1.1. Понятие и признаки договора аренды………………………………..6
1.2. Правовое регулирование отношений аренды………………………15
2. Элементы договора аренды……………………………………………24
2.1. Субъекты договора аренды………………………………………….24
2.2. Предмет договора аренды……………………………………………30
2.3. Форма и порядок заключения договора аренды……………………40
2.4. Цена и срок в договоре аренды………………………………………48
2.5. Содержание договора аренды……………………………………….59
3. Виды договора аренды…………………………………………………67
3.1. Договор проката………………………………………………………67
3.2. Договор аренды зданий и сооружений……………………………..75
3.3. Договор аренды транспортных средств…………………………….86
Заключение……………………………………………………………….101
Список используемых источников……………………………………..108

Введение

Договор аренды входит в группу сделок, которые регулируют отношения по передаче имущества во временное пользование. Договор аренды не влечет смены титула собственника, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.
Актуальность изучения темы «Договор аренды и его виды»:
В настоящее время в условиях стагнации рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно отражаться на повышении уровня жизни населения, а не на ее понижении (как свидетельствует ситуация в экономике). В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Объектом исследования данной работы являются существующие в РФ правоотношения в сфере аренды. Предметом исследования являются аспекты содержания института аренды: теоретические и практические у разных видов договоров аренды на современном этапе.
Цель работы – теоретический анализ преимущественно гражданских правовых норм об институте аренды в РФ.
Для достижения поставленной цели необходимо раскрыть в работе ряд следующих задач:
1. Раскрыть понятие «аренды» и охарактеризовать признаки договора аренды;
2. Составить перечень отраслей права, регулирующих отношения аренды;
3. Дать характеристику субъектам договора аренды;
4. Описать особенности предмета договора аренды;
5. Охарактеризовать форму и порядок заключения договора аренды;
6. Рассмотреть нормы о цене и сроках в договоре аренды;
7. Подвести итоги рассмотрения элементов понятия «договор аренды» и дать общую характеристику содержания договора аренды;
8. Рассмотреть один из видов договора аренды, а именно договор проката;
9. Показать особенности договора аренды зданий и сооружений;
10. Рассмотреть два подвида договора аренды транспортных средств, показать их общие и особенные черты.
Методологическую базу исследования составил материалистический метод познания сущности явлений – правовых, экономических и социальных. Кроме того, в работе используются специальные методы: сравнительно-правовой, сравнительно-исторический; и общенаучные методы: логический, синтез, дедукция.
Теоретическую базу исследования составили труды правоведов, изучавших правоотношения в сфере договорного права, предпринимательского права, гражданского права и конкретно в сфере аренды, особенно отметим следующих авторов: А.К Байрамкулова, Ю.Ф. Беспалов, М.И. Брагинского, А.Г. Карапетова, Б.И. Пугинского, Е.Е. Шевченко.
Нормативно-правовую базу исследования составляют документы национального характера в сфере аренды. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ (далее – ГК РФ) части первая и вторая; также по потребности вопроса мы обращались к специальным кодексам (транспортным, земельному и др.), федеральным законам и иным законам РФ. Следует отметить, что многие аспекты сферы аренды истолкованы судебными постановлениями, особенно Высшим Арбитражным Судом (далее – ВАС РФ) и иными судами. Поэтому в нашей работе имеется много ссылок на постановления судов, то есть эмпирическую основу исследования составили определения судов.
Значимость проведенного исследования заключается в том, что вопросы аренды являются объектом пристального внимания законодателя и судов, что порой порождает противоречия норм закона постановлениям судов и наоборот. В данной работе мы высказываем, по мере складывания собственного мнения, собственную позицию по некоторым проблемам правоотношений, стоящих перед институтом аренды сегодня.
Структура работы построена в соответствии с последовательным решением задач и состоит из введения, трех глав, десяти параграфов, заключения и списка используемых источников.

1.Общая характеристика договора аренды

1.1. Понятие и признаки договора аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных в частном праве, он известен около двух тысячелетий как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату.
Древнее римское частное право разграничивало три отдельных договора найма: «а) наем вещей (locatio-conductio rerum), б) наем услуг (locatio-conductio operarum), в) наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi). Общее между этими тремя договорами усматривалось в том, что одна сторона обязуется предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязуется уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение». Римский договор найма вещей является прототипом современного договора аренды.
Формы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству. Так, в Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве.
Также, в дореволюционной науке не всегда однозначно рассматривался предмет договора аренды. Так, К.П. Победоносцев писал, что «предметом найма служит известное, определенное имущество, не только свое, но и чужое (доверенное в хозяйственное управление и распоряжение); может служить не только материальное имущество, но и право, если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию». И в настоящее время не утихают дискуссии, что считать предметом договора аренды, только имущество или связанные с ним права. Согласно ст. 128 ГК РФ, имущественные права входят в понятие «имущество»: «К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права…». Особую актуальность приобретает данный вопрос при передаче в аренду предприятия, в состав которого могут входить различные виды имущественных прав, в том числе исключительные права.
В советское время отечественное гражданское законодательство оперировало понятием «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.
В ГК РСФСР 1922 г. был раздел, посвященный имущественному найму. Он предшествовал разделу о договоре купли-продажи и мены и охватывал нормы о договоре найма жилого помещения. В этом Кодексе упоминалось о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма и устанавливался ограничительный срок найма — 12 лет.

2. Элементы договора аренды

2.1. Субъекты договора аренды

Сторонами договора являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), согласно ст. 606 ГК РФ «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей праводееспособности. По договору найма жилого помещения ими являются, в том числе, и юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Арендодателю посвящена в ГК РФ отдельная статья – 608, она невелика по объему: «право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Из комментариев к ст. 606 ГК РФ следует, что и арендодателем и арендатором могут быть — физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления.
Законодательство РФ содержит ряд уточняющих или дискуссионных моментов о субъекте договора аренды – арендодателе.
Во-первых, согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник имущества. Но он может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему имущества. Хотя ГК РФ не содержит положений, определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащего собственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. При этом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может быть оформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления. Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей.
Во-вторых, арендодателем может быть, согласно той же ст. 608 ГК РФ, лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные гл. 19 ГК РФ под названием «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления». Поэтому, арендодателями могут быть лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Порядок данных правоотношений регулируется ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 (ред. от 23.05.2016).
Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ: Статья 294. Право хозяйственного ведения, Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, Статья 296. Право

3. Виды договора аренды

3.1. Договор проката

Согласно п. 1 ст. 626 ГК РФ, по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 626 ГК РФ, договор проката является публичным договором. Это означает, что договор отличают особый статус арендодателя и специфический предмет договора. Пункт 3 имеет ссылку на ст. 426 ГК РФ. Согласно этим двум статьям, арендатором может выступать не только гражданин, но и юридическое лицо или индивидуальный предприниматель; и помимо потребительского (бытового) проката существует и коммерческий (небытовой) прокат.
Данный договор проката заключается в письменной форме (п. 2 ст. 626).
Его срок не может превышать один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (согласно ст. 621 ГК РФ) к договору проката не применяются. Договор проката относится к числу краткосрочных договоров аренды, раз заключается на срок до одного года. Такое положение обусловлено прежде всего тем, что указанный договор традиционно является правовым средством (инструментом) удовлетворения бытовых потребностей граждан, обычно не носящих длительный характер. Краткосрочность аренды на практике может выражаться в возможности установления срока этого договора не только в месяцах, неделях и днях, но и в часах. Например, в таком порядке может быть определен срок проката формы и инвентаря для какой-либо игры.
Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ).
Права и обязанности арендатора:
— арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 627 ГК РФ).
— если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).
— сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются (п. 2 ст. 631 ГК РФ).
— норма, когда арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом (ст. 328 ГК РФ), означает, что арендато не просто имеет право участвовать в отмеченной проверке: ему предоставлена возможность убедиться в том, что арендуемое имущество находится в исправном состоянии, т.е. получить соответствующую информацию об этом. Это означает, что законом охраняется потребительские правоотношения, право потребителя на надлежащее качество (ст. 4 Закона о защите прав потребителей), и его право на безопасность (ст. 7 этого же Закона).
Права и обязанности арендодателя:

Заключение

1.Современное отечественное понятие «договор аренды» точкой отсчета своего развития может считать римский договор найма вещей, в дальнейшем он развивался в рамках частного, затем гражданского законодательства. До сих пор в современном законодательстве (ГК РФ) словосочетанию «договор аренды» или соседствует словосочетание «имущественный найм» (ст. 606 ГК РФ), или «договор аренды» и «договор имущественного найма» выделяются в отдельный вид договора. Современный смысл и суть договора аренды, в отличие от дореволюционного и советского, в том, что, благодаря договору аренды собственник или другое уполномоченное им лицо имеет возможность удовлетворять свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, а другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Последнее способствует возникновению новых собственников.
Существенными признаками современного договора аренды являются: взаимность, возмездность, консенсуальность, реальность, срочность. Специфическими признаками договора аренды являются объект и существенные условия договора о предмете (объекте) аренды (найма). Ни условие об арендной плате, ни условие о сроке договора не отнесены законом к числу существенных.
Мы считаем, что целесообразным было бы изменить ст. 606 ГК РФ на более четкое определение договора аренды, например: «под договором аренды следует понимать гражданско-правовой договор, суть соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором». Мы предлагаем убрать из текущего текста ст. 606 фразу «По договору аренды (имущественного найма)», как неравноценные категории, и употреблять словосочетание «имущественный найм» в тех статьях ГК РФ, где речь идет, например, о договоре аренды жилых помещений.
2.Под правовым регулированием отношений аренды следует понимать регулирование данных отношений гражданским законодательством в первую очередь, а также кодексами РФ, федеральными законами РФ и законами РФ. Правовому регулированию арендных отношений подвергаются следующие области: предмет и объекты договора, форма договора, субъекты договора, их права и обязанности; возможности субаренды, сроки арендного договора, судьба арендуемого имущества, арендная плата, полномочия государственной власти в области арендных отношений, правила расторжения арендного договора, отдельные виды договоров аренды.
В настоящее время в области правового регулирования арендных отношений имеется две основные проблемы: 1) судебно-арбитражные толкования, стремясь урегулировать правовые коллизии, приводят к двум последствиям: с одной области устраняют противоречия (как с регулированием арендных отношений в частью вещи), в иных областях порождают противоречивую судебную практику, так как федеральный закон в РФ является главным источником права; 2) наблюдается переизбыток нормирования одних и тех же норм об арендных отношениях в ГК РФ и специальных кодексах, причем нормы противоречат друг другу. Требуется «почистить» нормы ГК РФ, оставить за специальными кодексами и законами право регулировать специфические договоры аренды.
3. Субъектами договора аренды (согласно ст. 606 ГК РФ) являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.
4. К предмету договора аренды относим: 1) имущество; 2) все сопровождающие имущество характеристики: документы, паспорта, описания, все, что индивидуализирует имущество; 3) права и обязанности сторон, связанные с имуществом, переданным в аренду по нормам гражданского законодательства и по нормам специального законодательства (лесного, водного и др.). Последний пункт является дискуссионным, поэтому предлагаем дополнить ГК РФ статьей о предмете договора аренды, чтобы не было разногласий. Логичным будет внести изменение в название ст. 607 ГК РФ «Объекты аренды», например – «Объекты и предмет аренды», соответственно дополнить ст. 607 дополнительным пунктом 4 о предмете аренды, например: «предметом аренды являются также имущественные права, вытекающие из эксплуатации имущества, сданного в аренду, в соответствии со ст.ст. 128 и 606 ГК РФ».
5. Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше 1 года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Порядок заключения договора аренды зависит от общих и специальных норм ГК РФ, норм иного специального законодательства. Общими аспектами порядка заключения договора аренды являются указания в тексте договора на: 1) арендатора и арендодателя; 2) имущество с его подробным описанием; 3) цену договора аренды или арендную плату; 4) сроки договора; 5) обязательства и ответственность сторон; 6) условия сдачи в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества, условия и порядок расторжения договора аренды; 7) гарантии по договору аренды.
6. Цена и срок договора регулируется общими и специальными нормами ГК РФ, а также специальным законодательством, в зависимости от вида имущества, сдаваемого в аренду (земельным кодексом, лесным и др.).
Цена договора аренды — это арендная плата за пользование имуществом, в любом виде, установленном договором: денежном, натуральном, в виде услуг, в смешанных формах. Текущий ГК РФ не относит условие об арендной плате к числу существенных условий договора аренды. Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон, в ряде случаев – нормативно (о земельных участках, например). На наш взгляд, в законе должно быть установлено больше нормативов об арендной плате (установлен потолок), чтобы защитить государством интересы частных лиц, в ряде случаев не имеющих возможности платить завышенные суммы арендных плат. Также закон ущемляет интересы частных лиц, которым дается право пересмотреть по обоюдному согласию сумму арендной платы не чаще одного раза в год.
Срок договора аренды определяется соглашением сторон. Срок в договоре аренды, как и в иных гражданских договорах, в соответствии со ст. 190 ГК РФ определяется календарной датой или истечением периода времени, или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В основном, срок действия договора начинается с момента его подписания (но судебная практика на данный счет противоречива).
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Данная норма имеет неоднозначное толкование в судебной практике. В основном защищаются интересы арендодателей, а арендаторам отказывают.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Если договор аренды заключен на срок, который превышает установленный законом предельный срок, он считается заключенным на срок, равный предельному.

Список используемых источников

Учебники, монографии, брошюры

1. Абрамова Е.Н. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации / Е.Н. Абрамова [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. — М.: «Проспект», 2010.
2. Байрамкулов А.К. Толкование договора в российском и зарубежном праве /А.К Байрамкулов. – М.: Статут, 2016.
3. Батычко В.Т. Предпринимательское право. Конспект лекций /В.Т. Батычко. — Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2011.
4. Беспалов Ю.Ф. Договорное право. Учебное пособие /Ю.Ф. Беспалов, О.А. Егорова, П.А. Якушев. — М.: Юнити-Дана, 2012.
5. Богданова Е.Е. Защита прав и интересов в договорных отношениях /Е.Е. Богданова. — М.: Юнити-Дана; Закон и право, 2012.
6. Брагинский М.И. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. — М.: Статут, 2000.
7. Вахнин И.Г. Техника договорной работы /И.Г. Вахнин. – М.: Зерцало-М, 2015.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий /под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2013.
9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 /под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2014 //Подготовлено для СПС Консультант Плюс, 2014.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. /Под ред. Л.В. Санниковой. — М.: Статут, 2015.
11. Гражданское право /Под ред. С.С. Алексеева. − М.: Норма, 2011.
12. Гражданское право: В 3 т.: Т.1 / Под ред. С.А. Степанова. – М.: Проспект, Институт частного права, 2010.